Guía sobre la donación de dinero desde el extranjero para la compra de viviendas en España

Las donaciones de dinero desde un país extranjero para ayudar a comprar una vivienda en España son relativamente frecuentes en la actualidad, sobre todo cuando la donación se produce de padres residentes en el extranjero a hijos residentes en España.

La implicación de dos países en la misma operación supone tener en cuenta dos legislaciones, además de otros factores, y suscita numerosas dudas que vamos a intentar aclarar en este artículo.

¿Cuándo se tributa en España por una donación de dinero desde el extranjero para comprar una vivienda?

La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es la que regula las donaciones que se entienden producidas en el territorio español, y establece quién y cuándo debe tributar por el impuesto en España.

De acuerdo con la legislación española, la tributación por donación recae sobre el donatario, es decir, la persona que recibe el dinero, y de acuerdo con los siguientes criterios:

• Tributará en España el donatario que tenga su residencia fiscal en España, conforme a la obligación personal que establece el artículo 6 de la ley.
• También tributará en España el donatario que no tenga residencia fiscal española pero, en virtud de una sucesión o donación, adquiera un bien situado en territorio español, o un derecho ejercitable o que deba cumplirse en España, entre otros supuestos. Así lo establece el artículo 7 de la ley, al definir la tributación española por obligación real.

Además, hay que tener en cuenta la comunidad autónoma concreta donde resida el donatario, ya que el impuesto de sucesiones y donaciones se encuentra transferido a las comunidades autónomas y su regulación difiere ligeramente de unas a otras.

¿Qué legislación autonómica se aplica?

Según lo expuesto, en el caso de una donación de dinero desde el extranjero para adquirir una vivienda en España (y no de la donación de una vivienda directamente), hay que aplicar los siguientes criterios:

• Si el donatario tiene residencia fiscal en España, tributa en la comunidad autónoma donde tenga su residencia fiscal, independientemente de dónde esté la vivienda que quiere adquirir.
• Si el donatario no tiene residencia fiscal en España y recibe el dinero en una cuenta extranjera, la operación no está sujeta a tributación en España. Sin embargo, si recibe el dinero en una cuenta española, se entiende que la donación se perfecciona en España, y sí estaría sujeta a la tributación española. En ese caso, el impuesto se presenta ante la Oficina Nacional de Gestión Tributaria en Madrid (Hacienda estatal), y el donatario podrá aplicar la legislación de la comunidad autónoma donde el dinero haya estado depositado más días, que, a efectos prácticos, es la del lugar donde se haya abierto la cuenta (disposición adicional 2.ª de la Ley del impuesto de sucesiones y donaciones).
• En el caso de que el donatario recibiera directamente la donación del inmueble, en lugar del dinero, debería tributar en la comunidad autónoma del lugar del inmueble, aunque tuviera residencia fiscal en otra comunidad.

¿Qué aspectos hay que considerar en una donación extranjera para comprar vivienda en España?

Antes de formalizar una donación de dinero procedente del extranjero con destino a adquirir una vivienda en España, hay que valorar los siguientes aspectos:

Residencia fiscal

La Ley de Sucesiones y Donaciones establece que la donación tributará en España, en primer lugar, cuando el donatario tenga residencia fiscal en España. El artículo 9 de la Ley sobre el impuesto de la renta aclara cuándo se considera cumplido este requisito:

• Cuando exista una permanencia en España de más de 183 días en el año natural, sin tener en cuenta las ausencias esporádicas.
• Cuando el núcleo principal o la base de las actividades o intereses económicos radique en España directa o indirectamente. El artículo establece una presunción en el caso de que concurran determinados indicios familiares.

Por tanto, no influye el hecho de que el donatario tenga o no nacionalidad española, sino que basta con la residencia fiscal.

Parentesco

Otro aspecto a considerar es el parentesco entre el donante y el donatario, ya que las leyes españolas contemplan importantes bonificaciones en las donaciones de padres a hijos u otros descendientes, a la vez que imponen requisitos adicionales para poder beneficiarse de esas ventajas fiscales.

Vivienda habitual

Otro factor determinante en la tributación por donación es el destino de la vivienda que se pretende adquirir: las bonificaciones fiscales se aplican si se trata de la vivienda habitual del donatario, y para poder aplicarlas es necesario que la vivienda reúna las condiciones establecidas legalmente para considerarla como tal y que se cumplan determinados requisitos formales.

Por otro lado, también se suele establecer un límite de edad en el donatario cuando el destino del dinero es comprar la vivienda habitual. Por ejemplo, en Cataluña, este no puede superar los 36 años, salvo que tenga una discapacidad.

Legislación autonómica

Además, las bonificaciones en materia de donaciones difieren de una comunidad autónoma a otra, por lo que hay que tener en cuenta la legislación aplicable al territorio concreto donde el donatario tenga su residencia fiscal.

Este factor también influye a la hora de aplicar la posible bonificación por vivienda habitual, ya que si la vivienda a adquirir no está en la misma comunidad autónoma donde el donatario tiene su residencia fiscal, la aplicación de dicha bonificación dependerá de las condiciones concretas que imponga la legislación autonómica.

De ese modo, si la legislación autonómica exige que la vivienda habitual a adquirir con el dinero donado esté en ese mismo territorio, el donatario no se podrá aplicar la bonificación, aunque sí podría aplicarse la bonificación por parentesco, en su caso.

Doble imposición

Aunque, de acuerdo con la legislación española, el obligado tributario en la donación es únicamente el donatario, puede que en la legislación del país de residencia del donante rija un sistema distinto, y, en consecuencia, la donación deba tributar también en origen.

En ese caso, el artículo 23.1 de la Ley del impuesto de sucesiones y donaciones establece la posibilidad de aplicar deducciones por doble imposición, siempre que la tributación en España se produzca en virtud de una obligación personal (por la residencia fiscal del donatario, como es el caso de las donaciones de dinero).

¿Qué requisitos formales debe cumplir la donación?

Para evitar posibles problemas legales por recibir dinero desde el extranjero, la donación debe realizarse de manera que se indique claramente el origen y el destino del dinero, la finalidad de comprar una vivienda y las características y ubicación de la propia vivienda.

Además, las legislaciones autonómicas suelen exigir que la donación se formalice en escritura pública y que la adquisición de la vivienda se haga en un plazo concreto, que por lo general consiste en 3 meses desde la fecha de la donación, por lo que conviene coordinar la formalización de la donación con la firma de la compraventa o de las arras, en su caso.

Si la escritura se formaliza en el extranjero, habrá que aportar el documento legalizado o apostillado y traducido por un traductor jurado a una lengua oficial en la comunidad autónoma donde se vaya a tributar (por ejemplo, español o catalán, si se tributa en Cataluña).

Otra opción es que el donante viaje a España para formalizar la escritura ante un notario español, o bien que otorgue un poder notarial para que otra persona firme en su nombre. En cualquier caso, cualquier ciudadano extranjero no residente deberá acreditar su identidad con un número de identidad de extranjero (NIE) solicitado para operar en España.

El impuesto se debe liquidar en España en el plazo de 30 días desde la fecha de la donación, y puede hacerse telemáticamente, presentando el Modelo 651 en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

¿Cómo influye la normativa de prevención del blanqueo de capitales?

Una vez formalizada la escritura pública, el donante puede transferir el dinero a la cuenta del donatario, pero deberá dejar claro el concepto de la transferencia.

En general, se debe evitar realizar la donación en importes fraccionados no identificados o no hacer constar claramente que la donación tiene por objeto adquirir una vivienda, ya que cualquiera de estas circunstancias puede activar los mecanismos de prevención de blanqueo de capitales y crear problemas de bloqueo de las cantidades en el banco.

La Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo impone determinadas obligaciones a los bancos y agentes implicados en la operación para verificar el origen legal del dinero donado.

Por ese motivo, habrá que justificar ante el banco la escritura pública de donación, la liquidación del impuesto, el titular de la cuenta de procedencia de los fondos y el de la cuenta destinataria, así como la justificación del origen del dinero, y, en algunos casos, el parentesco entre donante y donatario.

Si, en cambio, se opta por entregar el dinero en efectivo, hay que tener en cuenta que se deben declarar en la aduana las cantidades superiores a los 10.000 euros.

Por otro lado, el notario también está obligado por ley a investigar el origen de los fondos, que deberá identificar en la escritura de compraventa, haciendo constar los números de cuenta de origen, de destino y los justificantes de las transferencias. Si sospecha que el origen de los fondos es una donación no declarada, exigirá ver la escritura pública de donación.

Si estos extremos no quedan debidamente justificados, el notario tiene la obligación de negarse a autorizar la escritura.

Igualmente, el registrador de la propiedad examinará con detalle la escritura de compraventa y los datos detallados por el notario, y podrá suspender la inscripción del inmueble si considera que el origen de los fondos no está perfectamente acreditado.

Por último, la Agencia Tributaria recibe información de las operaciones formalizadas en la notaría, y tiene un plazo de 4 años para revisar aquellas que le infundan sospechas, lo que puede ocurrir si no se justifica claramente el origen legal de los fondos.