¿Cómo hacer una donación de vivienda en Valencia y qué impuestos hay que pagar?

Frente a la alternativa de transmitir una vivienda en herencia, determinados familiares, generalmente los padres, se plantean donarla en vida para facilitar a sus hijos el acceso a una vivienda sin tener que esperar a que ellos mueran para poder heredarla.

Esta operación recibe un trato favorable en forma de reducciones y bonificaciones de la cuota tributaria que varían según la comunidad autónoma, y que en el caso de Valencia suponen la reducción del impuesto a un trámite meramente testimonial.

En este artículo, vamos a ver cómo hacer una donación de vivienda en Valencia y cuál es su tratamiento fiscal.

¿Qué implicaciones fiscales tiene donar una vivienda en Valencia?

La donación de una vivienda es una operación más complicada que la donación de una cantidad de dinero, aunque esta vaya destinada igualmente a la adquisición de una vivienda. La complicación deriva de la propia naturaleza del bien donado, ya que la transmisión de un inmueble supone la necesidad adicional de realizar otros trámites asociados que se deben tener en cuenta.

A nivel fiscal, estrictamente, la donación de una vivienda genera obligaciones tributarias en relación con distintos impuestos tanto para el donante (quien transmite el inmueble) como para el donatario (quien lo recibe), al contrario de lo que ocurre cuando lo que se transmite es dinero, operación en la que solo tributa el donatario por el impuesto de sucesiones y donaciones.

Por otro lado, la legislación valenciana, haciendo uso de la cesión parcial de determinados tributos, regula las reducciones y bonificaciones aplicables a las donaciones producidas entre parientes, y no contempla ninguna previsión específica para las donaciones de vivienda.

Por tanto, se puede concluir que la donación de una vivienda en la Comunidad Valenciana no recibe ningún tratamiento diferenciado a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones frente a la donación de una cantidad de dinero para adquirirla; sin embargo, se trata de una operación más compleja que implica la aplicación de otros tributos y genera mayores obligaciones administrativas y fiscales tanto para el donante como para el donatario.

¿Qué obligaciones conlleva la donación de una vivienda en Valencia?

Además de la tributación por el impuesto de sucesiones y donaciones, cuya obligación recae sobre el donatario, la donación de una vivienda en Valencia de padres a hijos supone tener que hacer frente a los siguientes trámites:

• Verificaciones en el Registro de la Propiedad y el catastro. Para poder formalizar la transmisión del inmueble es necesario obtener previamente una nota simple en el Registro de la Propiedad y consultar el valor de referencia del catastro de la vivienda.
• Escritura pública. Para su validez, la donación de un inmueble debe formalizarse obligatoriamente mediante escritura pública otorgada ante notario. Además, se requiere esta forma para poder beneficiarse de las reducciones y bonificaciones autonómicas en el impuesto de donaciones.
• Liquidación del impuesto de donaciones. El donatario debe presentar la autoliquidación de este impuesto a través del modelo 651, aunque el importe a tributar sea casi inexistente.
• Inscripción registral. La transmisión de cualquier inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, debiendo aportar para ello los justificantes de pago o exención de los impuestos aplicables.
• Impuestos adicionales. Además de por el impuesto de donaciones, el donante deberá tributar por ganancia patrimonial en el IRPF (salvo exenciones por edad y vivienda habitual) y el donatario, por la plusvalía municipal.

¿Cuándo se aplica la legislación valenciana en la donación de una vivienda?

El impuesto de sucesiones y donaciones en la Comunidad Valenciana está regulado en los artículos 10 a 12 quáter de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos.

Esta regulación es aplicable en los siguientes casos, siempre que el donatario sea persona física:

• Cuando el donatario sea residente en España y el inmueble esté situado en el territorio de la Comunidad Valenciana.
• Cuando el inmueble esté en la Comunidad Valenciana pero el donatario no resida en España. En este caso deberá liquidar el impuesto ante la Administración Tributaria estatal, aunque se le aplican igualmente las reducciones y bonificaciones de la legislación valenciana.
• Cuando el inmueble esté fuera de España, pero el donatario tenga su residencia habitual en la Comunidad Valenciana.

¿Cuándo y cómo se paga el impuesto de donaciones?

El impuesto de donaciones se deberá pagar mediante la presentación de la autoliquidación en modelo 651 en el plazo de un mes desde la fecha del acto o contrato de donación.

La autoliquidación se puede presentar:

• Por vía telemática, si se dispone de certificado digital, a través de la oficina virtual de la Generalitat (realizando el pago mediante la pasarela de pagos de la aplicación, o presencialmente, en una entidad colaboradora).
• De manera presencial, ante la Oficina Liquidadora que corresponda, solicitando cita previa (el pago se hará previamente en una entidad colaboradora o punto de Correos).

¿Qué documentación hay que aportar con el impreso de autoliquidación?

Como hemos visto, para que la donación de una vivienda sea válida, es preciso formalizarla en escritura pública, lo que también es un requisito para poder aplicar las reducciones y bonificaciones autonómicas del impuesto.

Actualmente, al haberse protocolizado informáticamente, los documentos notariales se pueden consultar directamente por la Administración tributaria, por lo que, en teoría, no resulta necesario aportar la escritura pública a la hora de liquidar el impuesto. No obstante, es recomendable adjuntar una copia simple en formato PDF para evitar deficiencias en la documentación por un error en el cruce de datos.

También será necesario adjuntar la documentación que justifique la relación de parentesco entre el donante y el donatario, esto es, el original y copia del libro de familia o certificado literal de nacimiento.

Si, además, el donatario tiene un grado de discapacidad que dé derecho a otra reducción o bonificación, será necesario aportar el certificado donde se indique, expedido por el órgano competente.

¿Cómo se calcula el impuesto de donaciones para una donación de vivienda en Valencia?

Dado que las donaciones de vivienda de padres a hijos no están contempladas en la legislación valenciana como un caso específico de donación, su tratamiento y la forma de calcular el impuesto son los mismos que cuando se dona una cantidad de dinero entre los mismos parientes, sea para comprar una vivienda o para cualquier otro fin.

Por tanto, para calcular la cuota tributaria, que en este caso se beneficia de una bonificación del 99 % y, en consecuencia, es casi inexistente, los pasos a seguir son también los siguientes:

Base imponible

La base imponible es el valor de referencia del catastro del inmueble a la fecha de devengo del impuesto, o el valor declarado, si es superior al de referencia. En cualquier caso, el valor del inmueble se podrá minorar por el valor de las cargas y deudas deducibles.

Base liquidable

La base liquidable es el resultado de aplicar a la base imponible las reducciones del impuesto. En este caso, por razón del parentesco entre donante y donatario, serán aplicables las siguientes:

• 100.000 euros cuando la donación se haga a favor de un hijo o descendiente de 21 o más años, aumentados con 8000 euros adicionales por cada año menos de 21 que tenga el donatario (hasta un límite de 156.000 euros).
• Además, 240.000 euros si el donatario tiene un grado de discapacidad del 65 % o más, o un grado de discapacidad intelectual o mental permanente y reconocido del 33 % o más. Esta reducción será de 120.000 euros si la discapacidad es del 33 % o más y no está incluida en el caso anterior.

Cuota íntegra

La cuota íntegra es el resultado de aplicar la tarifa del impuesto a la base liquidable. Las tarifas van del 7,65 % al 34 %, y están contempladas en el artículo 11 de la Ley 13/1997, que prevé una aplicación en dos tramos, según el importe de la base liquidable.

Cuota tributaria

Una vez obtenida la cuota íntegra, se aplican los coeficientes multiplicadores en función del grado de parentesco y del patrimonio preexistente del donatario. En este caso, los coeficientes van desde el 1 al 1,2000.

Cuota líquida

El último paso para obtener la cuota líquida a ingresar es aplicar las bonificaciones previstas por la legislación valenciana. Para esta operación y grado de parentesco, se prevé una bonificación de hasta el 99 % sobre la cuota tributaria, lo que hace que, en la práctica, el importe a ingresar casi desaparezca.

¿En qué influye que los padres donen la vivienda y se reserven el usufructo?

La donación en vida de una vivienda a los hijos mientras los padres aún residen en ella es una práctica habitual, aunque muchos recurren a la opción de donar únicamente la nuda propiedad y reservarse el usufructo, protegiendo así legalmente su posición.

Las consecuencias de no donar la plena propiedad sobre la vivienda son fundamentalmente las siguientes:

• La base imponible del impuesto de donaciones se reduce, ya que al valor del inmueble hay que restar el del usufructo, que se calcula según la edad que tenga el usufructuario.
• La propiedad se consolida más adelante, cuando fallecen los padres, ya que en ese momento, el hijo reúne la nuda propiedad y el usufructo, y es entonces cuando tiene que tributar por la parte restante del valor del inmueble.
• Si los padres tienen más de 65 años y el inmueble donado es su vivienda habitual, están exentos de tributar por ganancia patrimonial en el IRPF.
• El valor de la plusvalía municipal también se calcula inicialmente sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor completo de la vivienda. Y también se deberá pagar el resto cuando se consolide la plena propiedad.
• Los gastos de la vivienda mientras viven los padres se reparten entre ellos y los hijos, corriendo a cargo de los primeros (salvo pacto en contrario) el pago del IBI y de los gastos ordinarios de comunidad.
• Los padres, como usufructuarios, pueden disponer del usufructo mientras dure, por ejemplo, alquilando la vivienda y obteniendo esas rentas.

¿Es más beneficioso fiscalmente donar la vivienda que dejarla en herencia?

El tratamiento fiscal de la transmisión de una vivienda en herencia en Valencia es, en principio, más beneficioso que el que recibe la donación del mismo bien en vida, porque:

• Se evita la tributación por ganancia patrimonial en el IRPF de los padres.
• Además se prevé una reducción del 95 % del valor de la vivienda, con un límite de 150.000 euros, que se aplicará además de la reducción genérica de 100.000 euros, si lo que se transmite es la vivienda habitual. Como requisito para aplicar esta reducción, el heredero debe mantener la propiedad de la vivienda durante los 5 años siguientes al fallecimiento.

En cualquier caso, la bonificación de la cuota tributaria es del 99 % por lo que, independientemente de la opción elegida, la tributación cuando se transmite una vivienda de padres a hijos en Valencia es insignificante.

No obstante, las condiciones para el caso concreto pueden variar, por lo que siempre es recomendable consultar con un abogado experto en la materia que pueda aconsejar correctamente sobre la opción más favorable.