¿Qué implicaciones tiene la compraventa de un inmueble como cuerpo cierto?

La ley prevé que en la compraventa de un inmueble se pueda fijar el precio en relación con la superficie o bien determinar el precio a tanto alzado, sin tener en cuenta la superficie que pueda tener el inmueble según su medición exacta.

Las consecuencias de optar por un sistema u otro son diferentes, y conviene conocerlas antes de formalizar el contrato de compraventa.

¿Qué significa comprar un inmueble como cuerpo cierto?

Cuando se acuerda la compraventa de un inmueble fijando un precio a tanto alzado, significa que el precio no depende de la superficie exacta que pueda tener el inmueble, y que, por tanto, ese dato no es determinante. Sí lo son, en cambio, los linderos y las características físicas que se indiquen en el contrato, así como cualquier otro dato que haga referencia a su configuración física.

En la compraventa como cuerpo cierto, normalmente, el comprador comprueba en la realidad las características indicadas por el vendedor y expresa su conformidad con el precio.

Este sistema de fijación de precio se contrapone al sistema de precio por unidad de medida, en el que el precio se determina en relación con la superficie del inmueble, por lo que puede variar con respecto al expresado inicialmente según sea el resultado exacto de la medición efectivamente realizada.

¿Qué implicaciones tiene fijar el precio del inmueble como cuerpo cierto?

Optar por este sistema frente al de precio por unidad de medida tiene determinadas implicaciones y consecuencias de cara a una posible reclamación posterior y en relación con los siguientes aspectos:

Diferencias en la superficie comprobada

En esta forma de compraventa, el comprador da su conformidad al inmueble después de haber comprobado sus características físicas sobre el terreno, por lo que, si posteriormente se comprueba que la superficie real es distinta de la superficie mencionada en el contrato, ninguna de las partes podrá reclamar por ese motivo:

• El comprador no podrá pedir una rebaja del precio ni la resolución del contrato si la superficie comprobada es menor que la inicial.
• El vendedor no podrá exigir un precio mayor si se comprueba que la superficie es superior.

Reclamación por vicios ocultos

Del mismo modo, no cabe reclamar por vicios ocultos basando la reclamación en una diferencia de superficie entre la real y la expresada inicialmente. Sin embargo, el comprador no pierde la protección por vicios ocultos, siempre que el motivo sea otro.

Para poder reclamar por vicios ocultos, es necesario que se cumplan los requisitos legales:

• Que el defecto apreciado sea grave.
• Que no sea aparente ni fácilmente detectable por el comprador, teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia como perito, si es el caso.
• Que el defecto ya existiera en el momento de la compraventa.
• Que el comprador no hubiera comprado el inmueble de haber conocido el defecto, o no lo hubiera hecho sin pedir una rebaja en el precio.

El plazo para poder reclamar por vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega del inmueble, y antes de hacerlo, es necesario intentar una solución extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias (MASC), de acuerdo con la Ley Orgánica 1/2025.

¿Cuándo se considera que la compraventa se ha realizado como cuerpo cierto?

Si en el contrato de compraventa no consta expresamente que se trata de una venta como cuerpo cierto, se entenderá por tal la que cumpla las siguientes condiciones:

• Que el precio se haya fijado como una cantidad a tanto alzado, sin hacerla depender de la superficie del inmueble. Por tanto, no debe incluir expresiones que indiquen un precio por metro cuadrado.
  • De acuerdo con el criterio jurisprudencial, la expresión de la superficie del inmueble en el contrato es irrelevante, y no afecta a la consideración de la compraventa como cuerpo cierto, si no consta que la fijación del precio dependa de ella. En ese caso, se entiende indicada como dato informativo adicional.
• Que en el contrato conste la descripción material del inmueble, con indicación de sus linderos, sus características físicas y los elementos que lo integran.
• Que el comprador inspeccione el inmueble físicamente (lo que suele hacer normalmente con ayuda de un técnico) y dé su conformidad a las condiciones comprobadas.

¿Qué conviene tener en cuenta al formalizar el contrato de compraventa como cuerpo cierto?

Una vez firmado el contrato de compraventa como cuerpo cierto, el comprador no podrá reclamar por las diferencias de superficie observadas tras una medición real. Para evitar problemas futuros por ese motivo, es conveniente que, antes de firmar el contrato, el comprador tome las siguientes precauciones:

• Comprobar físicamente el inmueble, para verificar que cumple con las características físicas descritas en el contrato, como son los linderos, la configuración física o los anexos incluidos, sobre todo si se trata de una vivienda en propiedad horizontal.
• Realizar una inspección con ayuda de un profesional técnico, para comprobar las condiciones de habitabilidad (si es una vivienda), la estructura, los acabados, etc.
• Pedir una medición real del inmueble antes de la compra, para evitar sorpresas y conocer el dato exacto antes de tomar la decisión. Esto es especialmente importante cuando las posibilidades de edificación requieren una superficie mínima de terreno, por ejemplo.
• Incluir en el contrato una descripción del inmueble lo más detallada posible que permita comprobar que las características indicadas responden a la realidad.
• Plasmar todas las comprobaciones documentalmente, a efectos de posibles reclamaciones por vicios ocultos.