Cuando una persona está ocupando un inmueble ajeno con el permiso del propietario, pero sin que medie entre ambos ninguna relación que justifique la situación, se dice que lo está ocupando en precario.
Esta situación, basada en la tolerancia del legítimo dueño, termina cuando este reclama el inmueble, pero si el ocupante no accede a marcharse, el propietario tendrá que recurrir a las herramientas que le ofrece la ley, como es el desahucio por precario, cuyas características vamos a ver a continuación.
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Somos abogados especialistas en desahucios en Valencia. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en la materia, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso.
Contacta con nosotros¿Qué es el desahucio por precario?
El desahucio por precario es el procedimiento judicial por el que se pretende el desalojo de un inmueble por parte del precarista, quien lo está ocupando sin un título legal que lo ampare y que se niega a marcharse cuando el propietario del inmueble se lo pide.
Se trata de un supuesto de desahucio muy delicado en el que a menudo se ven implicadas las relaciones familiares o de amistad, que son las que normalmente originan la situación de precario. En estos casos, el propietario tolera la posesión del inmueble por el precarista o bien le cede gratuitamente el uso de forma expresa, con la condición de que desaloje el inmueble cuando aquel se lo reclame.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla el desahucio por precario en el artículo 250.1.2.º, junto al resto de las causas de desahucio, y remite su regulación a los trámites del juicio verbal.
¿Cuáles son los requisitos para iniciar un desahucio por precario?
El desahucio por precario tiene sus propias características y peculiaridades que lo diferencian de otros supuestos de desahucio, y que implican alguna variación en el procedimiento general.
Para poder iniciar un procedimiento de desahucio por precario es necesario que se den las siguientes condiciones:
Ocupación del precarista de un inmueble ajeno
Este punto es común a otros juicios de desahucio, ya que el objetivo del desahucio es echar al ocupante de un inmueble que no le pertenece, aunque el motivo de la ocupación varíe de un caso a otro.
Por tanto, la posesión del inmueble debe estar en poder de una persona distinta del propietario del mismo: el precarista.
Inexistencia de contrato
Cuando el poseedor del inmueble está en él en virtud de un contrato con el propietario, estaremos ante otro supuesto de desahucio. El desahucio por precario, en cambio, está reservado para los casos en que no existe relación contractual entre el propietario y el precarista, sino una mera autorización de hecho por parte del propietario.
Normalmente, esta situación se basa en la confianza personal entre ambos, debida a una relación de amistad o parentesco.
Ausencia de contraprestación
Como consecuencia de no haber contrato, tampoco media ninguna entrega de dinero o contraprestación a cambio de la posesión del inmueble. El propietario tolera al ocupante gratuitamente.
Posibilidad de revocación
El precario es una situación incierta en la que el propietario puede reclamar el inmueble en cualquier momento y el precarista tendrá que marcharse. Ambos conocen esa circunstancia y están de acuerdo.
Negativa del precarista a desalojar el inmueble
Aunque el precarista debe irse cuando el propietario se lo pida, el juicio por desahucio se inicia precisamente porque el precarista incumple su parte y se niega a abandonar el inmueble.
Por tanto, es necesario que exista una petición de desalojo por parte del propietario y una negativa expresa por parte del precarista.
¿Es necesario requerir previamente al precarista?
La ley no obliga al propietario a dirigir un requerimiento fehaciente antes de acudir a los tribunales, pero hacerlo ofrece algunas ventajas, ya que, si el precarista accede, se evita el juicio, y si no lo hace, se puede aportar el requerimiento como prueba de su negativa expresa a marcharse.
Como contrapartida, el envío de un requerimiento fehaciente al precarista supone que se deba retrasar la interposición de la demanda un plazo de 30 días, a menos que el precarista conteste antes expresando su negativa.
En cuanto a la forma de hacer el requerimiento, lo más aconsejable es enviar un burofax con certificación de contenido.
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Contacta con nosotros¿Cómo se tramita el juicio de desahucio por precario?
El procedimiento se puede iniciar desde el mismo momento en que el propietario reclama el inmueble y el precarista se niega expresamente a marcharse.
Sin embargo, antes de acudir a la vía judicial es necesario intentar la solución extrajudicial del conflicto por un medio adecuado de solución de controversias o MASC, en los términos establecidos por la Ley Orgánica 1/2025, que configura este intento como un requisito de procedibilidad (cuya acreditación es necesaria para que se admita la demanda).
Una vez intentada la solución extrajudicial, sin éxito, se puede interponer la demanda de desahucio en el tribunal de instancia que corresponda por la ubicación del inmueble (antes juzgado de primera instancia), contando con la intervención de abogado y procurador.
En la demanda será obligatorio indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del precarista y si el propietario tiene la condición de gran tenedor. De no hacerlo, la demanda no se admitirá.
Además, se podrá solicitar en la misma demanda que se proceda a la ejecución forzosa del desalojo (lanzamiento) en caso de que el desahucio prospere, y sin necesidad de más trámite.
A la demanda, habrá que acompañar los siguientes documentos: nota simple registral; documentación que pueda acreditar la ocupación, si es posible; acreditación de haber intentado el MASC; y copia del requerimiento fehaciente, si se realizó.
Admitida la demanda, se notificará al demandado, con edictos, si es necesario, y se le concederá un plazo de 10 días para contestar y justificar el título que le permite ocupar la vivienda o local, ya que se invierte la carga de la prueba y es él quien debe probar que tiene derecho a permanecer en el inmueble.
Si no hay contestación, se fijará día y hora para el lanzamiento, y si contesta y se opone, se citará a las partes a una vista, donde el demandado deberá probar su derecho.
Finalmente, si no puede justificar su situación, el juez dictará sentencia y se fijará día y hora para el lanzamiento, que se llevará a cabo siempre que el ocupante no desaloje el inmueble voluntariamente.