El desahucio por finalización de contrato

Cuando expira el plazo del contrato de alquiler, puede ocurrir que el inquilino desee renovarlo y el arrendador no, o que, por cualquier otro motivo, el inquilino no tenga intención de abandonar el inmueble y decida de forma unilateral permanecer en él.

El arrendador podrá entonces requerirle formalmente para que abandone la vivienda y, en última instancia, si el inquilino no accede, interponer una demanda de desahucio por terminación de contrato o expiración del plazo, que presenta ligeras variaciones con respecto a otros juicios de desahucio, como vamos a ver.

¿Cuándo se puede interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo?

El arrendador (que no siempre coincide con la figura del propietario) está legitimado a interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente desde el momento en que se entienda finalizado el plazo del arrendamiento y el inquilino se niegue a marcharse del inmueble.

Se trata de un procedimiento previsto en el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se sustancia en todo caso por los trámites del juicio verbal, por entender que la aclaración de la controversia no entraña excesiva complejidad.

La clave, en este tipo de procedimiento, radica en saber cuándo se entiende exactamente expirado el plazo del arrendamiento, ya que la ley prevé un sistema de prórrogas obligatorias y tácitas que permiten alargar el tiempo de alquiler inicialmente pactado.

¿Cuándo se entiende expirado el plazo del arrendamiento?

El contrato de arrendamiento expira, en principio, cuando se cumple el plazo pactado por las partes, siempre que ambas estén de acuerdo. Si las partes no hubieran fijado un plazo de duración, este será el que resulte de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En todo caso, los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o de la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si es posterior (la prueba de ello corresponde al inquilino).

Sin embargo, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino o arrendatario prorrogar el contrato de manera unilateral por periodos de un año hasta cumplir el límite máximo de 5 años de arrendamiento, o 7 años, si el arrendador es una persona jurídica.

Finalizado el tiempo máximo de prórroga obligatoria, aún se podrá prorrogar tácitamente el contrato por 3 años más, igualmente por periodos de un año, pero, en este caso, solo si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no prorrogar.

Además, todavía cabe la posibilidad de una prórroga extraordinaria por otro periodo de un año siempre que el arrendatario lo solicite y acredite encontrarse en situación de vulnerabilidad. El arrendador deberá aceptar esta prórroga si es un gran tenedor de vivienda.

Por último, si, una vez expirados los plazos anteriores, el inquilino continúa en la vivienda 15 días pagando la renta y sin que el arrendador se oponga expresamente, se produce lo que el artículo 1566 del Código Civil denomina tácita reconducción, en virtud de la cual se renueva el contrato por una duración equivalente al periodo de pago de la renta (mensual, normalmente) y, de manera sucesiva, por iguales periodos, mientras no exista un requerimiento expreso del arrendador.

Por otro lado, también es posible que el alquiler expire antes de que se cumpla el plazo pactado, en los casos en que la ley permite al arrendador finalizar el contrato, bien porque necesita la vivienda para sí mismo o para los familiares previstos legalmente (siempre que concurran los requisitos establecidos en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y haya transcurrido al menos un año desde la celebración del contrato),bien porque vende la vivienda y concurren los requisitos legalmente previstos para la extinción del arrendamiento frente al adquirente. En estos casos, si el arrendador envía el requerimiento al inquilino en tiempo y forma, cumpliendo los requisitos legales, el contrato se entenderá extinguido.

¿Cómo debe actuar el arrendador cuando expira el plazo del alquiler?

Desde que se entiende expirado el plazo del arrendamiento, el inquilino ya no tiene derecho a permanecer en el inmueble, y, si continúa en él en contra de la voluntad del arrendador, aunque continúe pagando la renta, se expone a una demanda de desahucio.

El primer paso para el arrendador, por tanto, debe ser dejar clara su oposición a la continuación del alquiler, para evitar que se produzca la tácita reconducción y el contrato se vea renovado sucesivamente sin su consentimiento.

La forma más efectiva de comunicar la terminación del contrato es con un requerimiento fehaciente, preferiblemente a través del envío de un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, en el que deje constancia de su oposición a la continuación del contrato e informe al inquilino de las consecuencias legales de que no desaloje la vivienda.

Si el inquilino no atiende al requerimiento ni abandona el inmueble, entonces el arrendador puede tomar medidas legales contra él. El paso previo a la interposición de la demanda de desahucio, cuando resulte legalmente exigible, es el intento de solución extrajudicial previsto en la Ley Orgánica 1/2025, por el que las partes deberán someter la controversia a un medio adecuado de solución de controversias o MASC aceptado por la ley.

Intentada la solución extrajudicial sin éxito, se podrá entonces acudir a los tribunales e interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo del contrato de arrendamiento.

¿En qué consiste el juicio de desahucio por expiración del plazo?

Este supuesto de desahucio está previsto en el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dentro del ámbito de aplicación del juicio verbal (de tramitación más sencilla y ágil que un juicio ordinario).

El arrendador deberá presentar la demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar del inmueble (o tribunal de instancia que lo sustituya), asistido por abogado y procurador.

En la demanda podrá acumularse, en su caso, la reclamación de las rentas u otras cantidades debidas junto con la acción de desahucio. Una vez dictada sentencia estimatoria, podrá procederse a su ejecución forzosa en los términos previstos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Además, se deberá indicar en la demanda:

• Si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino y si el arrendador tiene la condición de gran tenedor de viviendas.
• Si el arrendador se compromete a condonar la deuda (en caso de que se haya dejado de pagar la renta) a cambio de que el inquilino desaloje voluntariamente en un plazo no inferior a 15 días.

Si el inquilino no contesta a la demanda y no comparece, se señalará directamente fecha y hora para el lanzamiento. Si, por el contrario, se opone, se citará a las partes a una vista, en la que podrán practicarse los medios de prueba propuestos.

Hay que tener en cuenta que, en caso de que el arrendatario sea una persona en situación de vulnerabilidad y el inmueble constituya su vivienda habitual, el procedimiento podrá ser suspendido para adoptar las medidas de asistencia social propuestas por las Administraciones públicas competentes, pudiendo ser la suspensión de hasta 2 meses, si el arrendador es persona física, o 4 meses, si es persona jurídica (artículo 441.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Finalmente, a la luz de las pruebas practicadas, el juez dictará sentencia que, en caso de ser estimatoria, declarará haber lugar al desahucio, procediéndose al lanzamiento en la forma prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil (fijará un día y una hora).

¿Qué puede pedir el demandante en la demanda de desahucio?

El arrendador demandante podrá solicitar en la demanda, además del desahucio, la acumulación de las acciones que legalmente procedan, y además:

• Que se condene al demandado al pago de la deuda pendiente, en caso de que haya dejado de pagar la renta.
• Que se le condene, igualmente, al abono de la renta impagada que se pueda acumular durante la tramitación del juicio, y que no se podrá cuantificar hasta el momento de la sentencia.
• Una indemnización por daños y perjuicios por ocupación ilegítima, sobre la base de los artículos 1101 y 1106 del Código Civil.

• De acuerdo con el artículo 1101 del Código Civil, quedan sujetos a indemnización por daños y perjuicios quienes incurran en dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones.
• De acuerdo con el artículo 1106, el importe de la indemnización incluye el valor de la pérdida económica y el de la ganancia dejada de obtener por culpa del demandado (por ejemplo, si el propietario no ha podido cerrar una venta o alquilar a otra persona por una renta superior).