Implicaciones legales de vender una vivienda con inquilino

La transmisión de una vivienda que se encuentra arrendada es una operación habitual en el mercado inmobiliario. Aunque puede resultar ventajosa para determinadas estrategias de inversión, implica una serie de efectos jurídicos relevantes que afectan tanto al propietario transmitente como al potencial comprador y al inquilino, como vamos a ver en este artículo.

¿Se puede vender una vivienda alquilada?

La ley permite expresamente vender una vivienda arrendada, pero la operación está sujeta a determinadas reglas que protegen los derechos del arrendatario y afectan al adquirente, tanto en la fase previa a la compraventa, cuando el vendedor debe comunicar su intención de transmitir el inmueble, como en la situación del comprador, que se subrogará en el contrato de arrendamiento en los supuestos previstos por la ley.

El hecho de que la vivienda esté alquilada no impide su transmisión, pero será necesario respetar las limitaciones legales que afectan a los plazos, condiciones y efectos de la venta.

¿Cómo afecta al comprador que la vivienda esté alquilada?

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador de una vivienda alquilada queda condicionado por dos elementos fundamentales:

• En primer lugar, deberá tener en cuenta el derecho de adquisición preferente del arrendatario, que permite al inquilino adquirir la vivienda con preferencia sobre cualquier tercero, ya sea antes de la venta o después de haberse formalizado, según las circunstancias.
• En segundo lugar, el contrato de arrendamiento no se extingue automáticamente por la venta de la vivienda. El comprador deberá mantener el arrendamiento durante los plazos legales mínimos, salvo determinadas excepciones. Incluso si las partes pactaron que la transmisión implicaría la extinción del contrato, tal extinción no opera de manera inmediata y solo producirá efectos dentro de los límites previstos por la ley.

¿En qué consiste el derecho de adquisición preferente del inquilino?

El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente que se concreta en dos facultades distintas: el derecho de tanteo y el derecho de retracto.

• El derecho de tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el propietario haya acordado con un tercero. Para ello, el arrendador debe notificar previamente al arrendatario las condiciones esenciales de la transmisión por un medio fehaciente, iniciándose así un plazo de 30 días naturales para que este decida si ejercita su derecho.
• El derecho de retracto opera cuando la venta se ha formalizado sin que el arrendatario haya recibido una notificación adecuada o cuando esta no recoge las condiciones reales del contrato transmitido. En tal caso, una vez recibida la comunicación de la venta y de las condiciones por parte del adquirente, el arrendatario dispone de 30 días naturales para subrogarse en la posición del comprador y adquirir el inmueble en idénticas condiciones.

Este derecho es disponible por las partes, por lo que propietario e inquilino pueden pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente.

¿Qué obligaciones tiene el propietario vendedor?

El propietario que desea vender la vivienda deberá comunicar al arrendatario, por un medio fehaciente, su intención de transmitir el inmueble. Esta comunicación debe incluir el precio y las condiciones esenciales del contrato proyectado.

Si no se ha pactado la renuncia al derecho de adquisición preferente, esta notificación permite al arrendatario ejercitar su derecho de tanteo.

Por otro lado, incluso cuando las partes hayan pactado la renuncia al derecho de adquisición preferente, el arrendador deberá comunicar igualmente al arrendatario su intención de vender la vivienda, en este caso, con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización de la compraventa.

¿Qué obligaciones tiene el comprador?

El comprador asume un papel específico en relación con el derecho de retracto. Una vez formalizada la venta, deberá comunicar al arrendatario las condiciones de la operación mediante un medio fehaciente, aportando copia de la escritura o del documento de transmisión. Esta comunicación es imprescindible para fijar el plazo de 30 días en el que el arrendatario podrá ejercitar su derecho de retracto en los supuestos legalmente previstos.

¿Qué pasa si se notifica la venta al inquilino pero no se produce?

Si la notificación realizada por el propietario arrendador al inquilino caduca, lo que ocurre transcurridos 180 días naturales desde su envío, esta deja de surtir efectos. En consecuencia, si el propietario mantiene la intención de vender la vivienda, deberá emitir una nueva comunicación al arrendatario con el fin de permitirle ejercitar de nuevo sus derechos legales en condiciones válidas.

¿Cuánto tiempo debe mantener el arrendamiento el comprador?

La regla general establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al adquirente la obligación de respetar el arrendamiento hasta el plazo mínimo legal, que es de 5 años cuando el arrendador original era persona física y de 7 años cuando era persona jurídica. Este deber se aplica en los siguientes casos:

• Cuando el plazo pactado para el arrendamiento era inferior.
• Cuando el plazo pactado fuera superior, pero no se hubiera inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad (y el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria). En este caso, el arrendador transmitente deberá indemnizar al arrendatario con una mensualidad de renta por cada año de contrato que no vaya a cumplirse.
• Cuando propietario y arrendador hubieran acordado que el arrendamiento se extinguiría por la venta.

Además, si el plazo pactado en el contrato de arrendamiento excede de 5 o 7 años y el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador deberá respetarlo durante la totalidad de la duración estipulada.

¿Qué otras obligaciones tiene el comprador en relación con el alquiler?

El comprador se subroga en la posición del arrendador anterior desde el momento de la transmisión. Deberá respetar todas las condiciones del contrato de arrendamiento, incluida la renta pactada y su sistema de actualización. Si en el contrato no se previó expresamente la actualización de la renta, esta no se podrá aplicar.

Igualmente, durante la vigencia del contrato, el adquirente estará obligado a asumir las obligaciones propias del arrendador, como la realización de reparaciones necesarias y el pago de tributos no susceptibles de individualización.

En cuanto a las actualizaciones o modificaciones del contrato, el comprador no podrá alterarlo unilateralmente ni imponer nuevas condiciones. Las obligaciones asumidas por el arrendador transmitente se mantienen plenamente vigentes respecto del adquirente.

En caso de tener que realizar obras de mejora en la vivienda (que no puedan diferirse hasta la conclusión del arrendamiento), deberá notificar previamente al inquilino con una antelación mínima de 3 meses.

¿Qué derechos tiene el comprador frente al arrendatario?

El nuevo propietario conserva las facultades que la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye al arrendador. 

De manera general, puede realizar obras necesarias para la conservación de la vivienda y, cuando proceda, obras de mejora. Si estas mejoras incrementan de forma acreditada el valor de la vivienda y el contrato tiene una duración que excede de los 5 o 7 años mínimos (según el caso), podrá solicitar un aumento proporcional de la renta de acuerdo con la normativa, siempre que no exista pacto en contrario.

El comprador también puede ejercitar las acciones necesarias para exigir el cumplimiento del contrato, reclamar la renta, promover la resolución contractual cuando concurran causas legalmente reconocidas y, en general, ejercer las facultades ordinarias de tutela del inmueble arrendado.

¿Qué derechos tiene el inquilino ante la venta de la vivienda arrendada?

De acuerdo con todo lo expuesto, los derechos del inquilino frente al propietario y al nuevo adquirente son:

• Ejercitar el derecho de adquisición preferente, en sus vertientes de derecho de tanteo o de retracto.
• Si no ejercita el derecho de adquisición preferente, podrá mantenerse en el arrendamiento durante el tiempo que le garantiza la ley, que como mínimo es de 5 o 7 años, según sea el arrendador persona física o jurídica.
• Frente al nuevo propietario, tendrá derecho a que se le mantengan las condiciones pactadas con el anterior, incluida la forma de actualización de la renta.
• En caso de que el nuevo propietario realice obras de mejora, si estas afectan de manera relevante al uso de la vivienda, el arrendatario podrá obtener una reducción de la renta e incluso desistir del contrato dentro del plazo de un mes desde la notificación previa que debe realizar el propietario con un mínimo de 3 meses de antelación. En otras de conservación que duren más de 20 días, tendrá derecho el inquilino a la reducción de la renta, sin derecho de desistimiento.