¿Quién se queda las arras, la inmobiliaria o el vendedor?

La entrega de arras es una práctica habitual en las operaciones de compraventa de inmuebles, ya que permite a las partes asegurar su compromiso mientras se ultiman los trámites necesarios para elevar la operación a escritura pública.

Sin embargo, cuando surge un conflicto, no siempre resulta evidente a quién corresponde finalmente el dinero ni cuál es el papel de la agencia inmobiliaria en esa transacción.

¿Quién se queda el dinero de las arras si la compraventa no se produce?

El destino del dinero entregado en arras depende exclusivamente del tipo de arras pactado en el contrato de compraventa. Según la modalidad elegida, la cantidad entregada será finalmente para el comprador o para el vendedor, en función de quién haya incumplido sus obligaciones o del alcance indemnizatorio que se haya previsto.

Por ello, el dinero de las arras nunca pertenece de manera automática a la inmobiliaria. Siempre se asigna al comprador o al vendedor, según el régimen de arras acordado y el comportamiento de las partes. La agencia podrá intervenir como depositaria o como parte en determinados supuestos, pero el importe tendrá como destino final a una de las partes del contrato de compraventa.

¿Puede la inmobiliaria quedarse las arras?

La agencia inmobiliaria actúa normalmente como intermediaria entre comprador y vendedor, y su función consiste en facilitar la operación y percibir la remuneración pactada por sus servicios. Debido a este papel, y salvo previsión expresa, la inmobiliaria no puede quedarse el dinero de las arras.

Sin embargo, existen situaciones específicas en las que la agencia desempeña un rol diferente o el importe entregado no responde estrictamente al concepto de arras, y en esos casos puede ocurrir que la inmobiliaria reciba total o parcialmente esas cantidades, o que pueda parecer que las recibe como si fueran arras.

Los principales supuestos en los que puede ocurrir así son:

Inmobiliaria que actúa como promotora

Si la agencia no interviene como intermediaria y es la auténtica vendedora del inmueble, el dinero entregado en concepto de arras le corresponde legítimamente. En estos casos actúa como parte contractual, y por tanto puede conservar la cantidad tanto si la compraventa se formaliza como si finalmente no se celebra por causa imputable al comprador.

Cobro de comisión por servicios

Se puede pactar que la comisión de la inmobiliaria se satisfaga con cargo al dinero entregado en arras. En tal caso, la agencia deduce sus honorarios del importe entregado y solo transfiere al vendedor el resto. Para que esta práctica sea válida, es necesario que el acuerdo quede documentado de forma clara y previamente negociada.

Inmobiliaria como depositaria

En algunos contratos se prevé que la agencia actúe como depositaria imparcial de las arras, custodiando el dinero hasta que se produzca la firma de la escritura o se verifique el cumplimiento de las condiciones pactadas.

No obstante, la cantidad nunca le pertenece, y su única función es entregarla a quien corresponda según el tipo de arras y el comportamiento de las partes.

Retención por impago de honorarios del vendedor

Cuando el vendedor incumple su obligación de pagar los honorarios de la inmobiliaria, la agencia puede retener las arras temporalmente o consignarlas judicialmente hasta que se resuelva el conflicto. Sin embargo, esta facultad no implica apropiación, sino solo una retención cautelar y limitada.

Incumplimiento del comprador y dinero retenido por la inmobiliaria

Si el comprador incumple, el vendedor tiene derecho a quedarse las arras. En estos casos, la inmobiliaria puede retener el dinero únicamente en la medida en que deba descontar los honorarios previamente pactados por la operación frustrada.

En ningún caso puede apropiarse íntegramente del importe si no está previsto de manera expresa.

Cláusula de retención indemnizatoria

Puede pactarse en el contrato que la agencia inmobiliaria reciba total o parcialmente las arras como indemnización si el vendedor incumple de forma que impida la celebración de la compraventa. Esta cláusula tiene como finalidad compensar el daño comercial sufrido por la agencia, y debe ser clara y proporcional para ser válida.

¿Qué pasa si la inmobiliaria se apropia del dinero de las arras?

Cuando no concurre ninguno de los supuestos anteriores, la agencia no está legitimada para quedarse las arras. Si lo hace, podría incurrir en apropiación indebida conforme al artículo 253 del Código Penal, al apropiarse de un dinero que ha recibido en depósito o custodia sin ser su legítima titular.

El perjudicado puede exigir la devolución inmediata, los intereses correspondientes y, si concurren los requisitos del tipo penal, la responsabilidad criminal derivada de la apropiación indebida.

La jurisprudencia ha confirmado reiteradamente este criterio, incluyendo resoluciones del Tribunal Supremo que consideran ilícita la retención injustificada por parte de la agencia.

Si la inmobiliaria se niega a restituir el importe, ya sea al comprador o al vendedor, la parte afectada podrá iniciar acciones civiles, penales o de consumo, según la naturaleza del conflicto y la conducta de la agencia.

¿Cómo actuar en caso de apropiación de las arras por la inmobiliaria?

Ante una retención indebida del dinero entregado en arras, es recomendable seguir una serie de pasos prácticos para asegurar una reclamación eficaz:

• Revisión completa de los contratos. Es esencial analizar el contrato de arras y el contrato de intermediación con la inmobiliaria, con el fin de verificar si existe alguna cláusula que justifique la retención del dinero o que regule el destino de las cantidades entregadas.
• Comprobación de facturas, honorarios y justificantes. Se debe examinar si la agencia ha emitido factura por sus servicios, si existe liquidación de honorarios y si el importe retenido se corresponde con lo pactado.
• Verificación de condiciones suspensivas. En ocasiones las arras están sometidas a una condición, como la obtención de financiación, lo que puede influir en la obligación de entrega o devolución del dinero.
• Requerimiento formal a la inmobiliaria. Si no existe causa válida para la retención, se debe enviar un burofax con certificación de contenido reclamando la devolución del dinero e indicando un plazo razonable para atender el requerimiento.
• Sometimiento a medios adecuados de solución de controversias. Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir a un medio de conciliación, mediación o negociación extrajudicial de los admitidos por la ley como requisito previo a determinadas demandas en el ámbito civil y mercantil.
• Acciones judiciales. En última instancia, siempre cabe reclamar ante los tribunales o instituciones oficiales por la vía que corresponda:
  • En la vía civil, se puede reclamar la restitución de las arras y los intereses.
  • En la vía penal, es posible denunciar por apropiación indebida si la agencia retiene el dinero con ánimo de lucro y sin justificación.
  • También se puede acudir a la junta arbitral de consumo de la comunidad autónoma cuando la conducta de la inmobiliaria constituya una práctica abusiva.