¿Es necesario firmar un contrato de arras antes de comprar una vivienda?

Antes de firmar un contrato de compraventa de una vivienda, las partes necesitan un periodo de tiempo más o menos largo para negociar las condiciones, para realizar las gestiones que les permitan comprar, en un caso, o poner la vivienda a disposición del comprador, en otro caso, o para obtener financiación.

Para evitar que la compraventa se malogre durante ese plazo, tienen la opción de celebrar un contrato de arras, lo que se ha convertido en una práctica muy habitual. Vamos a analizar si existe o no obligación de hacerlo.

¿Es obligatorio el contrato de arras antes de la compraventa de vivienda?

No, el contrato de arras no es obligatorio, sino una facultad de las partes en un contrato de compraventa. Su objetivo es asegurar el compromiso de celebrar la venta en un plazo acordado, o bien, según sea el tipo de arras pactadas, establecer una forma de compensación a la otra parte para el caso de que la venta finalmente no se produzca.

Pero es solo una posibilidad que comprador y vendedor pueden o no adoptar, y ni siquiera es la única opción de la que disponen. Además del contrato de arras, existen otras figuras legales y contractuales que pueden ayudar a fijar las condiciones del contrato o a asegurar las posiciones de las partes:

• Contrato de reserva. Se suele celebrar fundamentalmente entre la promotora y el comprador en la compraventa de obra nueva. Simplemente sirve para paralizar la comercialización de ese inmueble durante un plazo establecido, pero no fija las condiciones de la compra, por lo que luego pueden variar.
• Opción de compra. Es un contrato por el que el potencial comprador obtiene un derecho exclusivo sobre la compra o no de la vivienda, pero no está obligado a comprar.
• Promesa de compraventa. Se trata de un compromiso bilateral de celebrar la compraventa, y en este caso sí se suelen incluir las condiciones definitivas, pero, en caso de incumplimiento, las consecuencias no son tan automáticas como cuando se incumple el contrato de arras, y no admiten el desistimiento, como en las arras penitenciales. Además, su prueba en un juicio es más dificultosa.
• Compraventa con pago aplazado. Es más bien un método de pago, pero en la práctica a veces funciona como un acuerdo preliminar extendido en el tiempo. En caso de incumplimiento, se puede solicitar la resolución del contrato y quedarse el dinero pagado como indemnización.

¿En qué consiste el contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato privado por el que el comprador y el vendedor de un inmueble formalizan su compromiso de celebrar la compraventa en el futuro en un plazo determinado. 

Se perfecciona por la entrega de una cantidad de dinero del comprador al vendedor (las arras), que se aplicará como adelanto del precio final cuando la venta finalmente se produzca, aunque no siempre es esa su naturaleza.

Hay distintos tipos de contratos de arras y, en cada uno, el dinero entregado o pactado tiene una finalidad distinta:

• En las arras penitenciales, que son las únicas que admiten el desistimiento de las partes sin alegar una causa, el dinero de las arras será la compensación que las partes se deban pagar recíprocamente en caso de desistir. Si desiste el comprador, perderá esa cantidad. Si desiste el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de dicha cantidad.
• En las arras confirmatorias, que pretenden asegurar la celebración de la compraventa, no se admite el desistimiento, y las arras, en principio, se entienden como un anticipo del precio total. Si una parte incumple su compromiso, la otra parte podrá obligarle a cumplir, o bien solicitar la resolución del contrato, si no es posible el cumplimiento. En ese caso, el dinero de las arras servirá como parte de una indemnización al otro, teniendo en cuenta que el vendedor debe entregar el doble, si fue quien incumplió.
• En las arras penales, que se equiparan a las obligaciones con cláusula penal, las arras también tienen la finalidad de asegurar la compraventa, y, en caso de incumplimiento, si no es posible finalmente celebrar el contrato, la parte incumplidora deberá pagar una penalización, que puede coincidir o no con el importe de las arras.

¿Qué pasa si no se celebra un contrato de arras?

Si las partes simplemente acuerdan celebrar la compraventa, pero no formalizan ese compromiso mediante un contrato de arras, ambas quedarán más desprotegidas ante un posible incumplimiento futuro. No obstante, las consecuencias dependen de si se llegó o no a un acuerdo más o menos formal, aunque no se tratara de unas arras en sentido estricto:

Acuerdo firme documentado distinto de las arras

Si las partes llegaron a un acuerdo con todos los elementos esenciales (objeto y precio) y existe alguna prueba escrita de ello (por ejemplo, un contrato de reserva, un preacuerdo, correos electrónicos o mensajes detallados), se considera que existe una relación precontractual o incluso una compraventa perfeccionada.

En este caso, la parte perjudicada puede demandar a la otra parte con base en el artículo 1124 del Código Civil y con el siguiente objetivo:

• Exigir el cumplimiento forzoso. Es decir, obligar a la otra parte a firmar la compraventa y formalizar la escritura.
• Solicitar la resolución del contrato y una indemnización. De este modo, podrá deshacer el acuerdo y reclamar una compensación por los daños y perjuicios sufridos (gastos de tasación, gestoría, hipoteca, oportunidades perdidas, etc.).

El principal riesgo de esta situación es que la parte que desiste no tiene la vía sencilla de las arras penitenciales para desvincularse, ni tampoco están claramente especificadas las consecuencias de un incumplimiento, como ocurre en cualquier contrato de arras, por lo que se enfrenta a un proceso judicial más complejo y largo para determinar el cumplimiento o la indemnización.

Acuerdo verbal

En el caso de que solo exista un acuerdo puramente verbal o muy informal, las consecuencias son:

• Inseguridad Jurídica. Este es el escenario más débil, porque demostrar la existencia de un compromiso firme resulta muy difícil. La parte que se siente perjudicada tendría que aportar pruebas (testigos, mensajes de texto, correos electrónicos, etc.) para convencer a un juez de que existía un acuerdo legalmente vinculante.
• Responsabilidad precontractual por mala fe. Solo se podría reclamar algún tipo de responsabilidad si se demuestra que una de las partes actuó con mala fe durante las negociaciones y las rompió de forma injustificada y repentina, causando un perjuicio económico al otro. En este caso, la indemnización se limitaría a los gastos directos en que se haya incurrido (por ejemplo, el gasto de un viaje o una tasación encargada).

¿Cuál es la diferencia entre celebrar las arras y no hacerlo?

El principal valor del contrato de arras es precisamente la seguridad y simplicidad que aporta al definir las consecuencias del incumplimiento de antemano:

• Si además se celebran las arras penitenciales, la penalización es automática y conocida (el comprador pierde la señal o el vendedor devuelve el doble), y el contrato se resuelve sin ir a juicio. Pero también con las arras confirmatorias o penales están claramente definidas las consecuencias del incumplimiento y el momento en que se entiende que este se ha producido.
• Sin arras. La penalización no está cuantificada, el camino es incierto y la parte perjudicada debe iniciar un proceso legal para probar el incumplimiento y cuantificar los daños para exigir una indemnización, o incluso para forzar la venta.

Por esta razón, aunque la firma del contrato de arras no es un trámite obligatorio, sí es una práctica altamente recomendable en la compraventa de inmuebles, ya que otorga seguridad jurídica a ambas partes y refuerza el compromiso de compraventa.