¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas?

En el proceso de construcción de una vivienda, la promoción puede partir del propio propietario o de un promotor externo que ponga en marcha el proyecto y organice todo el proceso hasta la venta de las viviendas a los propietarios definitivos.

No obstante, para la segunda opción, y cuando se trata de la construcción de varias viviendas, la ley permite que los mismos propietarios actúen como promotores asociándose en una cooperativa de viviendas.

¿En qué consiste una cooperativa de viviendas?

La cooperativa de viviendas es una figura creada para construir viviendas de forma colectiva, asumiendo los propios socios el papel del promotor. Es, por tanto, una asociación de personas cuyo objetivo común es la construcción de sus propias viviendas mediante una actuación conjunta, evitando los costes que implicaría contar con un intermediario.

La construcción de viviendas en cooperativa permite a sus socios obtener una vivienda con mejores condiciones de calidad y precio que las que conseguirían para una vivienda de promoción ajena.

Se trata de una asociación sin ánimo de lucro, y cuya organización y funcionamiento están regulados en normas específicas: la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas y las correspondientes normas autonómicas de cooperativas, de aplicación directa en sus respectivos territorios.

¿Cómo se constituye una cooperativa de viviendas?

La constitución de una cooperativa debe cumplir los requisitos y seguir los pasos que establece la Ley de Cooperativas, que son:

• Socios promotores. La cooperativa debe arrancar con la gestión de un número mínimo de 3 socios que tomen la iniciativa (o en el número que establezca la norma autonómica), redacten el proyecto de estatutos, convoquen una asamblea constituyente y realicen los trámites iniciales. A este grupo se le irán sumando nuevos socios en función de cuál sea el total de viviendas que se pretenden construir.
• Obtención de certificado negativo de denominación. La cooperativa debe tener un nombre que no coincida con el de ninguna otra ya existente. Para confirmar que es así, como primer paso se debe solicitar el certificado de denominación no coincidente.
• Firma de estatutos. Los socios promotores deben elaborar y firmar los estatutos, aceptando así las normas de la cooperativa. Los estatutos deben contener la denominación de la cooperativa, su domicilio social, su objeto social (promoción de viviendas), la composición del consejo rector y el régimen de altas y bajas de los socios.
• Constitución de la cooperativa. Los socios promotores deben formalizar ante notario la escritura pública de constitución de la cooperativa. Este trámite se puede hacer conjuntamente con el de la firma de los estatutos, e incorporar estos a la escritura.
• Inscripción. Para que la cooperativa adquiera personalidad jurídica propia es necesaria su inscripción en el Registro de Cooperativas. Hasta ese momento, debe actuar como sociedad cooperativa en constitución, y los socios fundadores que hayan participado en la toma de decisiones responderán de estas solidariamente. Los actos realizados antes de la inscripción serán convalidados por la cooperativa ya constituida siempre que hayan sido necesarios para la constitución y además se acepten en el plazo de 3 meses desde la inscripción o fueran realizados por las personas designadas por los promotores para ese fin.
• Obtención del NIF. A continuación, la cooperativa debe obtener un número de identificación fiscal con la letra F, identificativa de una sociedad cooperativa.
• Cuenta bancaria. Es necesario crear una cuenta separada para ingresar las aportaciones de los socios destinadas a pagar las viviendas, que no puede ser la misma que la utilizada para gestionar los gastos generales.
• Garantías. La cooperativa debe contratar un seguro de caución o aval bancario para garantizar la devolución del dinero de los socios si no se pueden construir las viviendas finalmente o no se puede hacer en plazo.

¿Cuál es su funcionamiento?

Las cooperativas son sociedades sin ánimo de lucro que se rigen por un sistema democrático donde cada socio tiene derecho de voz y voto y todos los votos valen lo mismo, sin importar el valor de la vivienda. Su responsabilidad está limitada al capital aportado y separada del patrimonio propio de los socios.

El funcionamiento de la cooperativa responde a las siguientes características:

Organización

La organización de la cooperativa se basa en el funcionamiento de tres órganos distintos:

• El consejo rector, compuesto por un grupo de socios encargados de gestionar las actividades habituales de la cooperativa y de representar legalmente a la sociedad. Normalmente, cuenta con un presidente, un secretario y un tesorero. Se ocupa, entre otras cosas, de firmar contratos y asegurarse de que la gestora de cooperativas actúa de forma adecuada. En su actuación, debe ceñirse a los acuerdos adoptados por los socios en asamblea general.
• La asamblea general es el órgano de participación de todos los socios y el encargado de adoptar los acuerdos por votación. Debe elegir a los miembros del consejo, aprobar las cuentas anuales y las derramas. También entran en sus competencias la modificación de los estatutos y la posible expulsión de un socio en caso de que incurra en una causa legalmente prevista.
• Los interventores. También son socios de la cooperativa, y su función es fiscalizar las cuentas de la sociedad, comprobando que el dinero aportado se emplea para los fines adecuados.

Financiación

La cooperativa se nutre de fondos propios y financiación ajena.

Los socios realizan aportaciones en forma de capital inicial y cuotas mensuales que van destinadas a los fondos propios, cuya finalidad es sufragar los gastos de gestión y el pago inicial no financiado por el banco.

La financiación ajena viene en forma de préstamo hipotecario promotor obtenido por la cooperativa con el fin de costear la construcción de las viviendas en cada momento del proceso. Su desembolso es gradual, y depende de las sucesivas certificaciones de obra que se vayan emitiendo. Una vez terminada la construcción, se adjudican las viviendas a sus propietarios finales y estos se subrogan en la parte correspondiente del préstamo hipotecario, liberando así a la cooperativa de su responsabilidad colectiva.

Extinción

La cooperativa está destinada a extinguirse cuando termina el proceso de construcción y adjudicación de las viviendas, dado su carácter de sociedad finalista. Pero, además del fin de su ciclo natural de vida, existen otras causas de extinción:

• La existencia de una causa de fuerza mayor que impida terminar la construcción (inviabilidad económica, concurso de acreedores, pérdida de un requisito esencial, etc.).
• El acuerdo de los socios por mayoría cualificada, quienes pueden decidir extinguir la cooperativa por el motivo que estimen oportuno. Por ejemplo, para vender el terreno ante una buena oferta.

¿Qué es una gestora de cooperativas y cuál es su función?

Gestionar y sacar adelante una cooperativa de vivienda implica realizar una serie de trámites cuyo entendimiento y realización no está al alcance de todo el mundo. Para ello existen las gestoras de cooperativas, que son empresas especializadas en la organización de cooperativas de viviendas.

La gestora de cooperativas no tiene poder para tomar decisiones. Su función es facilitar la gestión del proceso y asesorar a los socios. Además, se ocupa de redactar los estatutos, realizar los trámites de constitución, organizar las reuniones, asesorar al consejo rector, gestionar las altas y bajas de los socios, administrar el dinero, negociar con el banco o incluso buscar nuevos socios.

No obstante, su función principal es la de gestionar el proceso técnica y urbanísticamente, buscando el suelo adecuado, obteniendo las licencias necesarias y contratando a los profesionales técnicos y a la empresa constructora.

¿Quién puede formar parte de una cooperativa de vivienda?

Pueden ser socios de una cooperativa de vivienda todos los mayores de edad o menores emancipados que tengan capacidad de obrar y cumplan los requisitos exigidos para ello en los estatutos, además de realizar la aportación económica inicial y pagar las cuotas mensuales establecidas.

Las altas de los solicitantes se hacen por orden de inscripción, y existe una lista de espera para el caso de que las solicitudes sean superiores al número de viviendas que se van a construir.

Cuando el objeto de la cooperativa sea la promoción de viviendas de protección pública, solo podrán ser socios quienes no tengan ya una vivienda en propiedad y no superen determinado umbral de ingresos.

En las cooperativas rige el principio de libre entrada y salida, por lo que los socios pueden darse de baja en cualquier momento, aunque la cooperativa puede establecer una penalización económica si la baja se realiza en determinadas circunstancias y establecer un plazo de reembolso para evitar descapitalizar la obra.

También existe la figura del socio colaborador, que aporta capital pero no puede optar a la adjudicación de una vivienda. Su cometido es ayudar en la financiación, y su derecho de voto es limitado.

¿Qué derechos tienen los socios?

Además del derecho de libre entrada y salida, los socios de una cooperativa de vivienda tienen los siguientes derechos:

• Derecho de información. Cualquier socio puede consultar los libros de actas o de socios, así como las cuentas anuales, o pedir copia de los contratos celebrados. En la cooperativa rige un principio de transparencia absoluta.
• Derecho de voz y voto. Todos los socios participan en la asamblea general y pueden votar y expresar sus opiniones. Todos los votos tienen igual valor independientemente de la superficie de la vivienda que corresponda a cada socio.
• Derecho de impugnación. Los socios pueden impugnar los acuerdos que consideren contrarios a la ley o los estatutos.
• Derecho a elegir y ser elegidos. Todos los socios pueden optar a formar parte del consejo rector y a ocupar el cargo de presidente, así como elegir a quien estimen oportuno.
• Derecho de personalización. Cada socio puede elegir los acabados de su futura vivienda o pedir las modificaciones que desee, dentro de los límites que establezcan el proyecto y el presupuesto.
• Derecho a la adjudicación de una vivienda cuando termine el proceso de construcción.
• Derecho de garantía. Por último, los socios tienen la garantía de que podrán ejecutar el aval o seguro de caución y recuperar el dinero aportado en caso de que la obra no se lleve a cabo o se retrase injustificadamente.