En la compraventa de viviendas, el contrato de arras cumple una función esencial como garantía de que ambas partes se comprometen a formalizar la operación en un plazo determinado. Sin embargo, en la práctica puede encontrarse un escenario que genera numerosas dudas: contratos de arras firmados únicamente por la inmobiliaria sin la intervención del propietario del inmueble.
La cuestión es relevante, porque la validez del contrato depende estrictamente de quién esté legitimado para disponer de la vivienda y asumir compromisos jurídicos sobre ella.
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Contacta con nosotros¿Quién puede firmar un contrato de arras?
El contrato de arras solo puede ser firmado por quienes tienen capacidad legal para obligarse en la compraventa, es decir, el comprador y el vendedor, entendiendo por vendedor al propietario legítimo de la vivienda.
En caso de haber varios copropietarios, deberán firmar todos; y si la propiedad está dividida entre usufructuario y nudo propietario, deberán intervenir ambos cuando se transmita la plena propiedad.
Así mismo, el propietario puede otorgar un poder de representación para que otra persona firme en su nombre. Fuera de este supuesto, nadie distinto del propietario puede obligarlo válidamente en un acuerdo de arras.
¿Es válido el contrato de arras si lo firma la inmobiliaria?
La respuesta depende de las circunstancias del contrato, y se pueden distinguir dos situaciones, según figure solo la firma de la inmobiliaria o firme también el propietario:
Cuando la inmobiliaria firma junto con el vendedor
Si la inmobiliaria firma junto con el vendedor, y este último también firma el contrato, la validez queda plenamente garantizada. En ese caso, la firma de la inmobiliaria no sustituye a la del propietario, sino que se limita a acompañarla o a acreditar su intervención en la operación.
Cuando la inmobiliaria firma sola
Si el contrato cuenta únicamente con la firma de la inmobiliaria, sin firma del vendedor, no tiene validez como contrato de arras. La inmobiliaria no está legitimada para disponer del inmueble, porque su papel ordinario es el de intermediación.
Su firma solo sería eficaz si actuase en nombre del propietario y acreditase un poder de representación suficiente. En caso contrario, el acuerdo firmado no vincula al vendedor ni genera obligaciones propias de un contrato de arras.
Para que pudiera considerarse válido, habría que analizar en calidad de qué actúa la inmobiliaria: si lo hace como representante mediante poder, como promotora propietaria del inmueble o como mera intermediaria. Solo en los dos primeros supuestos podría obligar válidamente al vendedor.
¿En qué casos puede ir firmado por la inmobiliaria?
Existen algunos supuestos en los que la firma de la inmobiliaria puede aparecer en el contrato de arras. Su validez dependerá de la función concreta que desempeñe en cada caso.
Cuando actúa con poder de representación del vendedor
La inmobiliaria puede firmar válidamente si el propietario le ha otorgado un poder de representación que le permita firmar contratos de arras en su nombre. En tal situación, su firma equivale jurídicamente a la del vendedor y el contrato produce todos los efectos propios de las arras pactadas.
Cuando firma como promotora o propietaria del inmueble
En ocasiones, la inmobiliaria no actúa como intermediaria, sino como entidad promotora y titular del inmueble. En este supuesto, sí puede firmar en calidad de vendedora, porque ostenta el poder de disposición sobre la vivienda. El contrato de arras será plenamente válido, y sus consecuencias dependerán del tipo de arras pactado.
Cuando firma como adelanto o gesto de tramitación
Puede ocurrir que la inmobiliaria entregue al comprador un documento para que firme y estampe su propia firma como mero trámite, con la idea de que más adelante el vendedor ratifique el contrato. En este contexto, la firma de la inmobiliaria no tiene eficacia jurídica y el contrato no será válido hasta que el vendedor lo ratifique. Es un gesto operativo habitual, pero sin efectos vinculantes.
Cuando firma un recibo de entrega de la señal
En ocasiones, lo que firma la inmobiliaria no es realmente un contrato de arras, sino un recibo que acredita que el comprador ha entregado una cantidad como señal para reservar el inmueble mientras se traslada la propuesta al vendedor. Ese documento solo prueba la entrega del dinero, pero no constituye un contrato de arras válido sin la firma posterior del propietario.
Cuando la cantidad entregada se destina a pagar servicios de intermediación
Puede suceder que el dinero entregado por el comprador no sea propiamente arras, sino el pago de servicios pactados entre la inmobiliaria y el vendedor o incluso entre la inmobiliaria y el comprador. En estos casos, la firma de la inmobiliaria responde a un contrato distinto al de arras, y el dinero no genera los efectos propios de estas. Es fundamental revisar qué se ha pactado para determinar la naturaleza de la cantidad entregada.
¿Qué pasa si la venta no se produce y el contrato estaba firmado por la inmobiliaria?
El efecto jurídico dependerá del papel que la inmobiliaria desempeñaba en el contrato:
- Si no había firma del vendedor y la inmobiliaria no tenía poder, el contrato no es válido y no existe un pacto de arras eficaz.
- El comprador podrá reclamar la devolución íntegra de la cantidad entregada, pero no podrá exigir su devolución doblada, al no existir un incumplimiento de un contrato de arras propiamente dicho.
- Si la inmobiliaria actuaba con poder de representación, el contrato es plenamente válido y se aplicarán las consecuencias del tipo de arras acordado:
- pérdida de la cantidad por desistimiento del comprador o devolución doblada si incumple el vendedor, si se trataba de arras penitenciales;
- o exigencia de cumplimiento o indemnización en caso de arras confirmatorias o penales.
- Si la inmobiliaria era la promotora y propietaria, el comprador podrá exigir las mismas consecuencias que si el vendedor hubiera sido una persona física: cumplimiento, indemnización o devolución doblada, según el tipo de arras pactado.
- Si la cantidad entregada retribuía servicios de la inmobiliaria, habrá que estar a lo pactado entre el comprador y la inmobiliaria. Si tenía que pagar el vendedor, el comprador podrá reclamar la devolución si no tiene la culpa del incumplimiento.