Aspectos legales a considerar antes de comprar una nuda propiedad como inversión

La inversión en bienes inmobiliarios siempre se ha considerado una operación con una rentabilidad más o menos asegurada, debido a la tangibilidad de los bienes en los que recae y a la revaloración constante que estos experimentan.

De entre todas las opciones disponibles, la compra de la nuda propiedad de un inmueble es una operación que puede resultar muy ventajosa para ambas partes (comprador y vendedor), aunque conviene conocer bien sus implicaciones legales para minimizar riesgos.

¿En qué consiste la compra de la nuda propiedad como inversión?

Con la compra de la nuda propiedad, el comprador adquiere la titularidad sobre el inmueble, pero sin las facultades de uso y disfrute, que se reserva el vendedor constituyendo un derecho de usufructo a su favor, normalmente vitalicio. Ello se traduce en una reducción del precio de mercado del inmueble y en la posibilidad de consolidar la propiedad plena al fallecimiento del usufructuario.

Es una operación que se suele realizar entre un vendedor de edad avanzada y un comprador que desea invertir en vivienda, y que no tiene necesidad ni intención de habitarla, al menos a corto plazo.

A efectos prácticos, el nudo propietario puede vender la nuda propiedad a una tercera persona. No obstante, no puede alquilarla porque su uso y disfrute solo le corresponden al usufructuario (aunque logre vender la nuda propiedad, el usufructo sobre el bien continuará).

El usufructuario, en cambio, no puede vender el bien porque no tiene la nuda propiedad pero sí puede alquilarlo obteniendo la renta por el arrendamiento. También puede el usufructuario vender su usufructo a una tercera persona.

¿Qué formas puede adoptar la compra de la nuda propiedad?

Existen varias formas de llevar a cabo este tipo de operación inmobiliaria, entre ellas:

Compra de la nuda propiedad con pago único

Una de las opciones, y quizá la más habitual, es la compra de la nuda propiedad por medio de un pago total, una vez descontado el valor del usufructo.

Implica hacer un cálculo a priori teniendo en cuenta el valor de mercado del inmueble y la esperanza de vida del vendedor, sin posibilidad de ajustes posteriores.

Compra de la nuda propiedad con pago de renta vitalicia

También es posible acordar que el pago de la nuda propiedad consista en un desembolso inicial y una renta vitalicia a favor del vendedor. En este caso, no hay control sobre el tiempo que el comprador va a estar pagando la renta ni, por tanto, sobre el importe total de la inversión, lo que puede hacer variar mucho su rentabilidad.

Compra de la nuda propiedad con pago de renta temporal

Este es el mismo caso que el anterior, salvo por el hecho de que los pagos de la renta están limitados de antemano, lo que permite calcular desde el principio el coste de la inversión, aunque no la rentabilidad.

Otras formas de adquirir la nuda propiedad al margen de la compra

Además de por compra, la nuda propiedad se suele también adquirir por herencia o donación con reserva de usufructo.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

Sea cual sea la modalidad por la que se opte, es imprescindible calcular el valor de la nuda propiedad a partir del valor de mercado de la vivienda.

Para ello, el artículo 10.5 de la Ley sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados establece la forma de calcular el valor del usufructo a efectos del impuesto, siendo el de la nuda propiedad el valor del inmueble una vez descontado el del usufructo.

El valor del usufructo vitalicio se obtiene como resultado de aplicar un porcentaje sobre el valor total del bien, y dicho porcentaje se calcula restando a 89 la edad del usufructuario, teniendo en cuenta que el usufructo no puede tener un valor inferior al 10 % del valor de la vivienda ni superior al 70 %.

Por ejemplo, si la vivienda tiene un valor de 180.000 euros (teniendo en cuenta el valor catastral u otro que se tome como referencia, si es superior) y el vendedor usufructuario tiene 75 años en el momento de constituir el usufructo vitalicio, el valor del usufructo sería 25.200 euros, de acuerdo con el siguiente cálculo:

89 - 75 = 14

14 % x 180.000 = 25.200 euros

Y el valor de la nuda propiedad, por tanto, sería el resto: 154.800 euros.

Sin embargo, este cálculo opera a efectos fiscales, pero comprador y vendedor tienen libertad para fijar otro valor de común acuerdo.

En caso de que el usufructo sea temporal, este tendrá el valor de un 2 % por cada año que le quede de duración, sin exceder el 70 %.

¿Qué gastos debe afrontar cada parte en la compra de la nuda propiedad?

Para valorar la rentabilidad de la inversión, hay que tener en cuenta los gastos asociados a la operación y los que va a tener que satisfacer cada parte mientras dure el usufructo, que son:

Gastos para el comprador inversor

Como ocurre con cualquier compra inmobiliaria, el comprador debe asumir los gastos de formalización de la escritura pública en la notaría, los de inscripción en el Registro de la Propiedad, los de gestoría que puedan corresponder si se contratan esos servicios, y los del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) por el valor fiscal de la nuda propiedad.

Además, durante el tiempo que dure el usufructo, el comprador, aunque no pueda usar ni disfrutar la vivienda, tendrá que sufragar los gastos de comunidad, en su caso, los de las reparaciones extraordinarias que precise la vivienda y cualquier otra carga, tributo o contribución anual que corresponda a la propiedad, con excepción del impuesto de bienes inmuebles (IBI), que por ley corresponde al usufructuario. El nudo propietario también responde ante el usufructuario de los embargos o la venta judicial del bien para el pago de deudas.

En el caso de que se haya podido obtener una hipoteca para realizar la compra (poco probable), habrá que pagar las cuotas hipotecarias.

Gastos para el vendedor usufructuario

Por otro lado, el vendedor usufructuario deberá hacer frente a los siguientes gastos asociados a la venta: impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal (salvo que se pacte que lo pague el comprador), y la tributación por ganancia patrimonial en el impuesto sobre la renta (IRPF), salvo que por su edad (superior a 65 años) y por tratarse de su vivienda habitual, esté exento.

Además, si ha habido una agencia inmobiliaria intermediaria, lo normal es que esos gastos los pague el vendedor, aunque se puede acordar otra cosa.

En cuanto a los gastos durante el usufructo, el vendedor usufructuario deberá costear el pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI), los costes de las reparaciones ordinarias y los gastos de suministros asociados al uso y disfrute de la vivienda.

¿Cuáles son las ventajas de esta operación inmobiliaria?

Teniendo todo lo anterior en cuenta, se pueden apuntar las siguientes ventajas para ambas partes:

Ventajas para el inversor comprador

Comprar la nuda propiedad en lugar de la propiedad plena tiene las siguientes ventajas para el comprador:

• Le permite invertir en bienes raíces por un precio inferior al de mercado. 
• La propiedad, presumiblemente, se revalorizará con el tiempo, lo que hace que se trate de una inversión segura.
• Mientras dura el usufructo, tiene la tranquilidad de que la vivienda está habitada y, en teoría, cuidada, por quien ha sido su legítimo propietario hasta la fecha, lo que evita riesgos de ocupaciones ilegales o de deterioro excesivo.
• Los gastos de mantenimiento de la vivienda se reparten con el usufructuario, tal y como hemos explicado, y no recaen por entero sobre él.
• Durante el tiempo que dure el usufructo, el nudo propietario aún puede disponer de la nuda propiedad y venderla a un tercero, que deberá respetar igualmente el usufructo mientras viva el usufructuario.

Ventajas para el vendedor usufructuario

Para el vendedor usufructuario, las ventajas son las siguientes:

• Obtiene una inyección de liquidez importante, mientras continúa viviendo en su casa. 
• Aún puede disponer del uso y disfrute de la vivienda, y en algunos casos obtener una rentabilidad extra, ya que la ley le permite alquilarla o incluso vender su derecho de usufructo, aunque cualquier contrato que formalice sobre el usufructo se extinguirá a la vez que este (al fallecimiento del usufructuario original, si es un usufructo vitalicio).
• Mientras sigue viviendo en su casa, los gastos de mantenimiento se comparten con el nudo propietario en la forma que hemos visto antes.

¿Qué inconvenientes existen en la compra de nuda propiedad como inversión?

Pese a ofrecer interesantes ventajas como inversión, la compra de la nuda propiedad no está exenta de riesgos e inconvenientes, entre los que se pueden destacar los siguientes:

Inconvenientes para el comprador inversor

La compra de la nuda propiedad es un tipo de inversión de rentabilidad incierta, y es un dato que no se puede calcular a priori. Puede tener los siguientes inconvenientes para el comprador:

• No podrá usar y disfrutar de la vivienda mientras viva el usufructuario.
• No puede saber cuándo podrá consolidar la propiedad, porque depende completamente de un hecho aleatorio como es el fallecimiento del usufructuario. Esto puede tener un efecto considerable
• Tendrá que soportar que el usufructuario disponga de su derecho de usufructo, pudiendo alquilar la vivienda.
• Existe el riesgo de que los convivientes con el usufructuario, en caso de haberlos, o el inquilino que pueda haber al tiempo de fallecimiento del usufructuario, se nieguen a marcharse llegado el momento, lo que obligaría al propietario a meterse en batallas legales.
• Se arriesga a que el usufructuario descuide el mantenimiento de la vivienda, pudiendo encontrarse finalmente un inmueble muy deteriorado que deberá rehabilitar.
• Normalmente, la vivienda se revalorizará, pero puede ocurrir lo contrario (por ubicación, circunstancias del mercado, etc.), y encontrarse con una vivienda que le ha aportado más gastos que beneficios.
• Está a expensas de que el usufructuario pague su parte de los gastos y no le genere una deuda frente a terceros, con las consecuencias que conlleva (corte de suministros, embargo, gastos legales, etc.).
• Es poco probable que pueda obtener una hipoteca para financiar la operación, porque los bancos no suelen concederla en estos casos.

Inconvenientes para el vendedor usufructuario

Para el vendedor, esta operación no presenta tantos inconvenientes, aunque todavía puede haberlos:

• El inconveniente principal es que el inmueble sale definitivamente de su patrimonio, y que, a su fallecimiento, se consolidará la plena propiedad a favor del comprador y no podrá transmitir ningún derecho sobre ella a sus herederos. Por contra, quizá entonces todavía disponga de un capital importante por la venta de la nuda propiedad.
• Otro posible inconveniente es que, mientras viva y dure el usufructo, los derechos de su vivienda habitual estarán compartidos con otra persona, que además podrá vender la nuda propiedad a un tercero cuando lo desee, aunque cualquier comprador deberá respetar el usufructo.
• Como consecuencia del reparto de los derechos y obligaciones, puede ocurrir que el nudo propietario no pague los gastos que le correspondan, lo que perjudicaría al usufructuario e impediría su disfrute pacífico de la vivienda.