Cuando se lleva a cabo la subasta judicial de un inmueble por impago de una deuda, lo que desea el banco ejecutante es cobrar el importe debido, no adquirir la propiedad de un inmueble que no necesita.
Para evitar esta situación, la ley permite que el ejecutante que resulte adjudicatario en la subasta pueda ceder su posición a otra persona (ceder el remate) para que sea esta la que se convierta en propietaria del inmueble, en los términos que vamos a analizar.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste la cesión de remate?
La cesión de remate es un negocio jurídico independiente de la subasta judicial, pero ligado a ella, por el que el ejecutante y adjudicatario del bien subastado cede su posición a un tercero, quien, a cambio de un precio de cesión de remate, adquiere el derecho de propiedad del inmueble sin necesidad de que pase antes al adjudicatario.
Para ejercitar esta opción, el ejecutante dispone de un plazo limitado fijado en la ley, de modo que, si transcurre el mismo sin ceder el remate, la adjudicación a su favor produce plenos efectos y el ejecutante se convierte en el propietario del inmueble.
Esta figura legal se regula en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Quién puede ejercitarla?
La opción de ejercitar la cesión de remate es una facultad del propio ejecutante (normalmente un banco) y de los acreedores posteriores, sin que tengan que realizar ninguna manifestación expresa para ello.
En el caso del ejecutante, se podrá ejercitar la cesión de remate cuando participe como postor y acabe siendo el rematante o adjudicatario del inmueble, o cuando solicite la adjudicación del inmueble en los casos previstos en la ley.
¿Cuál debe ser el precio de la cesión de remate?
El precio de la cesión de remate es el que fijan libremente el ejecutante (normalmente el banco) y el tercero que va a atribuirse la propiedad del inmueble en lugar del ejecutante. Como consecuencia de esta libertad de pacto, el precio de la cesión de remate puede ser inferior al precio de adjudicación, igual o superior, lo que no perjudicará al deudor hipotecario, ya que el importe que se tiene en cuenta para la minoración de la deuda es el precio de adjudicación.
No obstante, si se produce un exceso con respecto al precio de adjudicación, ese sobreprecio se deberá hacer constar en el decreto de adjudicación y se aplicará también a los fines de la ejecución.
Como resultado del precio fijado para la cesión, pueden darse las siguientes situaciones:
- Que el precio de la cesión de remate sea inferior al precio de adjudicación. En ese supuesto, hay una cesión de remate a pérdida, que debe asumir el banco ejecutante.
- Que ambos precios sean iguales, en cuyo caso, el banco recupera totalmente el dinero que pagó en la subasta.
- Que el precio de la cesión sea superior al de la adjudicación, de modo que el sobrante se aplique igualmente a los fines de la ejecución de acuerdo con la ley, pudiendo ponerse a disposición de los acreedores posteriores.
¿Cuándo se debe ejercitar la cesión de remate?
En caso de estar interesado en ejercitar la cesión de remate, el ejecutante debe verificarla dentro del plazo de los 5 días que conceda el letrado de la Administración de Justicia antes de dictar el decreto de adjudicación.
El plazo mencionado opera en el caso de que la cesión no se haya efectuado previamente en cualquier momento anterior al pago del remate, para lo cual, la ley fija un plazo general de 20 días desde la aprobación de la mejor postura o precio de remate.
Si no se ejercita la opción en plazo, el ejecutante resultará adjudicatario del inmueble y, por tanto, este pasará a ser de su propiedad, teniendo que tributar por la adjudicación. Cualquier transmisión que se realice del inmueble después de ese momento se considerará compraventa (o el negocio del que se trate) y deberá tributar como tal, independientemente de la tributación ya satisfecha.
¿Cómo se formaliza la cesión de remate?
La cesión de remate se debe formalizar presentando al letrado de la Administración de Justicia un escrito firmado por el cedente y el cesionario, y acompañado de la siguiente documentación:
- La que acredite la identidad de ambos, sus facultades y representación, en su caso.
- La que acredite el pago de la cantidad total que hayan pactado como precio de la cesión.
En el mismo momento se podrá pagar el precio del remate o consignarlo en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del juzgado, o bien consignar el importe en el plazo que se determine, siempre que la cesión se verifique dentro de los plazos legalmente previstos para el pago o consignación del precio de remate.
La cesión a favor del cesionario deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad junto con la que se practique del decreto de adjudicación, pudiendo constar un precio distinto para cada una.