La cesión de crédito hipotecario se está posicionando en los últimos años como una opción a valorar para inversores particulares, debido sobre todo a la garantía que ofrece el inmueble sobre el que recae. Sin embargo, no existe una regulación detallada de este tipo de negocio, aunque sí está plenamente admitido por el Código Civil.
En este artículo vamos a ver en qué consiste y cuáles son los aspectos legales a tener en cuenta antes de decantarse por esta posibilidad de inversión.
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Contacta con nosotros¿Qué es la cesión de crédito hipotecario?
La cesión de crédito hipotecario es el negocio jurídico por el que el acreedor de un préstamo garantizado con hipoteca (el cedente) cede a un tercero (el cesionario) los derechos de crédito que tiene ante el deudor, quien, en virtud de la cesión, deberá devolver el préstamo al cesionario o nuevo acreedor.
Esta operación, conocida también como NPL o compra de NPL, por sus siglas en inglés (non-performing loan) supone, por tanto, la compra de una deuda respaldada por una hipoteca, y no requiere para su validez del consentimiento del deudor.
El Código Civil contempla la cesión de crédito en el artículo 1112, y, más específicamente, la cesión de crédito hipotecario, en el artículo 1878, que establece mayores requisitos formales para esta concreta modalidad.
¿Cómo funciona la cesión de crédito hipotecario?
Para que pueda llevarse a cabo la cesión de crédito hipotecario debe haber una operación de préstamo hipotecario preexistente, por la cual el acreedor original presta al deudor una cantidad de dinero, normalmente para adquirir un inmueble, el cual sirve de garantía de devolución del préstamo.
A partir de ahí, el acreedor se convierte en cedente cuando decide transmitir a otra persona, el cesionario, sus derechos de cobro del préstamo.
Esta cesión se realiza a cambio de un precio (precio de la cesión), que es independiente de la hipoteca, y que normalmente consiste en un importe inferior al importe que falta por pagar de esta.
Si el deudor no paga, el cesionario y nuevo acreedor podrá ejecutar la hipoteca, como habría hecho el acreedor original, o bien negociar las condiciones de pago.
El deudor, por su parte, continúa teniendo la obligación de devolver el préstamo hipotecario, aunque en virtud de la cesión deberá hacerlo, en principio, al nuevo acreedor, el cual se subroga en todos los derechos y deberes del anterior acreedor frente al deudor.
¿Cómo se debe formalizar la cesión de crédito hipotecario?
El artículo 1526 del Código Civil establece que la cesión del crédito hipotecario solo surtirá efectos frente a terceros desde su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cual significa que la inscripción no es un requisito constitutivo, ni tampoco la formalización en escritura pública, pero sí crucial para la eficacia del negocio frente a terceros.
Por otro lado, el artículo 149 de la Ley Hipotecaria establece que será necesaria la formalización en escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad para ceder la titularidad de la hipoteca que garantiza un préstamo.
En consecuencia, aunque no se exigen los requisitos mencionados para la validez de la cesión, sí son necesarios en la práctica para que la operación pueda tener efectos frente a terceros, ya que, si no se formaliza en escritura pública, no será posible la inscripción, imprescindible a su vez para que surta efectos frente a todos.
En definitiva, para perfeccionar una cesión de crédito hipotecario con plena validez, será necesario formalizarla en escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Además, será necesario notificar la cesión al deudor, aunque no se requiere su consentimiento.
¿Qué implica la cesión de crédito hipotecario para el deudor y el cesionario?
Como consecuencia de la cesión del crédito hipotecario, se subroga en la posición jurídica del acreedor respecto del crédito cedido, adquiriendo los derechos y garantías inherentes al crédito
El deudor, por su parte, tiene que pagar el préstamo al cesionario, aunque si no se le ha notificado la cesión del crédito, también se libera de su deuda si paga al cedente.
Además, puede oponer al cesionario las mismas excepciones que tuviera frente al cedente y que existieran antes de conocer la cesión, salvo las que sean personalísimas. No obstante, si ha consentido expresamente la cesión, no podrá oponerlas.
Por otro lado, la cesión del crédito puede ser total o parcial, y conlleva la cesión de los derechos accesorios al crédito, como la hipoteca, además de los datos personales del deudor (solo los estrictamente necesarios), extremo sobre el que habrá que informarle.
Por último, el cedente responde frente al cesionario y nuevo acreedor de la existencia y legitimidad del crédito, pero no de la solvencia del deudor, salvo pacto en contrario. Tampoco responde de ella si la insolvencia era notoria y conocida.
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Contacta con nosotros¿Por qué puede ser la cesión de crédito hipotecario una opción de inversión interesante?
En los últimos tiempos, muchos inversores estudian la cesión de crédito hipotecario como una posibilidad interesante de inversión, debido, entre otras, a las siguientes ventajas que ofrece:
- El deudor sigue teniendo que pagar el préstamo hipotecario, lo que puede generar una rentabilidad periódica derivada del pago de las cuotas por el deudor.
- El hecho de que el crédito esté garantizado con una hipoteca permite que el acreedor cesionario ejecute la hipoteca y venda el inmueble, en caso de impago del deudor. De ese modo, el cesionario puede obtener rentabilidad de la operación tanto si el deudor paga como si no lo hace.
- En determinadas circunstancias podrá el cesionario adjudicarse el inmueble sin necesidad de realizar un desembolso adicional distinto del previsto por la legislación procesal (normalmente bastante inferior al precio de venta).
- Existe libertad para que cesionario y deudor pacten la dación en pago y eviten la ejecución de la hipoteca, de modo que el cesionario se convertiría directamente en propietario del inmueble.
Sin embargo, no es una operación exenta de riesgos y costes, y conviene tener en cuenta los siguientes aspectos antes de decidirse a adquirir un crédito hipotecario:
- Si el crédito hipotecario es litigioso (lo que ocurre cuando hay un litigio sobre él y el deudor ya ha contestado a la demanda oponiéndose), el deudor podrá extinguirlo si, en el plazo de 9 días desde la reclamación del pago, devuelve al cesionario la cantidad que este desembolsó como precio de la cesión, más los intereses y los gastos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo exceptúa de esta posibilidad la operación de cesión producida en bloque junto con la cesión de otros créditos por sucesión universal.
- El precio de la operación no se limita al importe de la cesión, sino que también incluye los gastos de escritura e inscripción, además del pago del impuesto de actos jurídicos documentados, que suele consistir en el 1 % del importe total de la hipoteca concedida.