¿Qué son las arras penales y en qué se diferencian de otros tipos de arras?

El contrato de arras, por el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía del compromiso asumido, es un acuerdo habitual en las operaciones de compraventa de vivienda, especialmente cuando las partes desean asegurar que el contrato definitivo se firmará en un plazo determinado.

Dentro de las distintas modalidades existentes, las arras penales destacan por combinar una función de garantía con una penalización pactada para el caso de incumplimiento.

¿En qué consisten las arras penales?

Las arras penales son una modalidad de arras que se pacta como paso previo a la compraventa, con el objetivo de reforzar el compromiso de ambas partes y fijar de antemano una consecuencia económica en caso de incumplimiento.

En este tipo de acuerdo, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero que actúa como señal de compromiso en la operación. Si alguna de las partes no cumple con lo prometido dentro del plazo pactado, deberá asumir la penalización prevista en el contrato.

Las arras penales no se encuentran reguladas de forma expresa como categoría autónoma en el Código Civil, pero son plenamente válidas y aceptadas en la práctica contractual. Su régimen jurídico se encuadra dentro de las obligaciones con cláusula penal, recogidas en el artículo 1152 y siguientes, que permiten establecer una sanción económica para el caso de incumplimiento, de tal modo que, de producirse este, la pena sustituye a la indemnización de daños y perjuicios y al abono de intereses, salvo pacto en contrario.

Por otro lado, el artículo 1155 establece la autonomía relativa de la cláusula penal: si la cláusula es nula, la obligación principal subsiste; pero si la obligación principal es nula, también lo será la cláusula penal.

¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de las arras penales?

Cuando llega el plazo acordado y la compraventa no se celebra por causa imputable a una de las partes, se entiende que existe un incumplimiento del pacto de arras penales.

En estos casos, las consecuencias principales son las siguientes:

• La parte incumplidora deberá abonar la penalización pactada. Habitualmente, esta penalización se concreta en la pérdida de la cantidad entregada como arras si incumple el comprador, o en la devolución del doble si incumple el vendedor, aunque pueden pactarse otras cuantías.
• Además, las arras penales no implican necesariamente que la parte incumplidora quede liberada del contrato. Conforme al régimen de la cláusula penal, deben tenerse en cuenta varias reglas relevantes:
  • La penalización no sustituye automáticamente el cumplimiento, salvo que se haya pactado expresamente que el pago permite desistir.
  • La parte perjudicada no puede exigir simultáneamente el cumplimiento del contrato y la penalización, a menos que ambas posibilidades se hayan previsto de forma clara.
  • El juez puede moderar la pena si la obligación se ha cumplido parcialmente o si la penalización resulta desproporcionada.

Por tanto, las arras penales no solo fijan una compensación económica, sino que también pueden mantener viva la obligación principal, dependiendo de lo pactado.

¿Cómo se debe formalizar un pacto de arras penales?

La legislación no exige una forma específica para formalizar un contrato de arras penales. En consecuencia, puede realizarse mediante documento privado firmado por ambas partes, incluso redactado por ellas mismas.

No obstante, dado que se trata de un pacto con consecuencias económicas relevantes, es aconsejable que intervenga un abogado especializado, que pueda redactar cláusulas claras y prever escenarios de incumplimiento.

Asimismo, aunque no es obligatorio, el contrato puede elevarse a escritura pública ante notario, lo que aporta mayor seguridad jurídica y facilita la prueba del contenido pactado.

¿Qué contenido debe incluir el contrato de arras penales?

El contrato puede incorporar todas las cláusulas que las partes consideren oportunas, pero en todo caso debería recoger ciertos elementos esenciales para evitar conflictos posteriores.

Entre la información mínima recomendable se encuentra la siguiente:

• Los datos completos de identificación de comprador y vendedor, incluyendo domicilio y capacidad para contratar.
• La descripción detallada del inmueble objeto de la compraventa, con ubicación, referencia catastral, cargas existentes y cualquier información relevante.
• El precio total acordado para la compraventa, la forma de pago y la distribución de los gastos derivados de la operación.
• La indicación expresa de que se pactan arras penales, evitando fórmulas ambiguas que puedan dar lugar a interpretaciones distintas.
• El importe entregado en concepto de arras, que suele situarse entre un 5 % y un 15 % del precio, siendo frecuente pactar un 10 %.
• El plazo máximo para formalizar la compraventa, que normalmente se fija en torno a 6 meses.
• Las consecuencias concretas del incumplimiento, incluyendo si la penalización sustituye o no al cumplimiento del contrato.
• La fecha y firma de ambas partes.

Una redacción precisa resulta esencial, ya que el efecto jurídico de las arras depende directamente del tipo pactado y de su formulación contractual.

¿En qué se diferencian las arras penales de otros tipos de arras?

En la práctica, pueden pactarse distintas modalidades de arras, y es importante distinguirlas porque sus efectos jurídicos no son iguales. Además de las arras penales, las más habituales son las arras confirmatorias y las arras penitenciales.

• Las arras confirmatorias tienen una función de prueba y de garantía del contrato. Sirven para confirmar la existencia del acuerdo y asegurar su cumplimiento, pero no permiten desistir libremente.
  • En caso de incumplimiento, la parte cumplidora puede optar entre exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo con indemnización por daños y perjuicios. La cantidad entregada puede computarse como parte de esa indemnización, pero no opera como una pena automática en los mismos términos que las arras penales.
• Las arras penitenciales son las únicas reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil.
  • Su característica principal es que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de justificar la causa, aunque perdiendo la cantidad entregada (si desiste el comprador) o devolviendo el doble (si desiste el vendedor). En este caso no cabe exigir ni el cumplimiento del contrato ni una penalización adicional, ya que el desistimiento es una facultad admitida legalmente.
• Por otro lado, las arras penales no están pensadas para permitir desistir, sino para sancionar el incumplimiento y reforzar la obligación de cumplir. Además, se rigen por las normas de la cláusula penal, lo que permite mayor flexibilidad, pero también exige una redacción especialmente cuidadosa.