¿Qué son las arras confirmatorias y en qué se diferencian de otros tipos de arras?

El proceso de compraventa inmobiliaria de un inmueble es largo y no siempre sencillo, y para evitar la incertidumbre que conllevan los preparativos, es habitual que comprador y vendedor celebren un contrato de arras como paso previo a la firma definitiva.

Mediante el contrato de arras confirmatorias, ambas partes buscan reforzar su compromiso y fijar las condiciones esenciales de la operación mientras llega el momento de formalizar la venta.

¿Qué son las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias consisten en la entrega de una cantidad de dinero del comprador al vendedor como anticipo del precio total de la compraventa, con el objetivo de confirmar el compromiso de ambas partes de celebrar el contrato definitivo en un plazo determinado.

Se trata, por tanto, de una señal que acredita la existencia de un acuerdo previo y refuerza la obligación de cumplir lo pactado.

Aunque el Código Civil no regula expresamente esta modalidad, las arras confirmatorias están comúnmente aceptadas y son habituales en la práctica contractual. Además, la jurisprudencia viene entendiendo que, si las partes no pactan de forma clara otro tipo de arras, debe presumirse que se trata de arras confirmatorias.

El Tribunal Supremo (Sentencia 583/2018 de 17 de octubre de 2018) reitera que la mera mención al artículo 1454 del Código Civil no basta para calificar unas arras como penitenciales, dado su carácter excepcional y de interpretación restrictiva.

Para que proceda la modalidad de arras penitenciales, es necesario que el contrato refleje de forma clara e inequívoca la voluntad de las partes de atribuir efectos de desistimiento, con previsión expresa de las consecuencias (pérdida o devolución duplicada). En ausencia de dicha claridad, deben entenderse como arras confirmatorias.

¿Cómo se formalizan?

Las arras confirmatorias no están sujetas a una forma específica, por lo que pueden formalizarse en un documento privado redactado por las partes.

No obstante, lo más frecuente es que se documenten por escrito mediante un contrato de arras firmado por comprador y vendedor, en el que se recojan de manera detallada las condiciones de la futura compraventa.

Aunque no es obligatorio, también pueden elevarse a escritura pública ante notario para dotarlas de mayor seguridad jurídica.

¿Qué contenido debería contemplar el contrato de arras confirmatorias?

Para evitar conflictos posteriores, es recomendable que el contrato de arras confirmatorias incluya, al menos, los siguientes extremos:

• La identificación completa de comprador y vendedor, con nombre, apellidos, DNI, domicilio y capacidad para contratar.
• La descripción de la vivienda objeto de compraventa, incluyendo ubicación, datos registrales o catastrales, así como cargas o gravámenes existentes.
• El precio total acordado y la forma de pago, junto con el reparto de gastos derivados de la operación.
• La indicación expresa de que las arras pactadas son confirmatorias, aunque, si no se especifica, se entenderá que lo son.
• El importe entregado en concepto de arras, que habitualmente se sitúa en torno al 10 % del precio, aunque puede oscilar entre el 5 % y el 15 %.
• El plazo máximo para formalizar la compraventa, que suele fijarse en unos 6 meses.
• Las consecuencias previstas en caso de incumplimiento.
• La fecha y firma de ambas partes.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento de las arras confirmatorias?

Dado que las arras confirmatorias no permiten desistir libremente, si transcurre el plazo pactado sin que la compraventa se formalice, se entiende que existe un incumplimiento contractual.

En ese caso, la parte cumplidora puede optar entre:

• Exigir el cumplimiento de la obligación, junto con los intereses que correspondan.
• Resolver el contrato y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados, que puede consistir en la cantidad entregada en arras y, en su caso, una penalización adicional si así se pactó.

Estas dos posibilidades se encuentran reguladas en el artículo 1124 del Código Civil que regula las consecuencias generales del incumplimiento de un contrato. 

En la práctica, antes de acudir a los tribunales, lo habitual es requerir a la parte incumplidora de forma extrajudicial, por ejemplo mediante burofax, comunicándole el vencimiento del plazo y las consecuencias del incumplimiento.

Además, debe tenerse en cuenta que, conforme a la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, es obligatorio intentar previamente un medio adecuado de solución de controversias, por vía extrajudicial, antes de interponer una demanda.

El artículo 5 de la LO 1/2025 consagra ese requisito previo de intentar una solución extrajudicial como condición para que la demanda pueda ser admitida a trámite.

¿En qué se diferencian de otros tipos de arras?

Las arras confirmatorias no son la única modalidad posible. Existen también las arras penitenciales y las arras penales, que se distinguen principalmente por su finalidad y por las consecuencias en caso de incumplimiento:

• Las arras confirmatorias tienen como objetivo asegurar la celebración del contrato, sin permitir desistimiento.
• Las arras penitenciales son las únicas contempladas expresamente en el Código Civil, en el artículo 1454. Su finalidad no es asegurar el cumplimiento, sino regular la posibilidad de desistir, de modo que si desiste el comprador pierde las arras, y si desiste el vendedor debe devolverlas duplicadas.
• Las arras penales funcionan como una cláusula penal. No permiten desistimiento, pero establecen una penalización pactada para el caso de incumplimiento. Esa penalización puede consistir en la pérdida de las arras, en su devolución doblada o en otra cantidad distinta. Además, salvo pacto expreso, el pago de la penalización no libera automáticamente de la obligación de cumplir lo pactado.

En definitiva, mientras que las arras confirmatorias refuerzan el compromiso de ambas partes de completar la compraventa, las penitenciales permiten desistir y las penales introducen un componente sancionador adicional pactado contractualmente.