La inversión en bienes inmobiliarios siempre se ha considerado una operación con una rentabilidad más o menos asegurada, debido a la tangibilidad de los bienes en los que recae y a la revaloración constante que estos experimentan.
De entre todas las opciones disponibles, la compra de la nuda propiedad de un inmueble es una operación que puede resultar muy ventajosa para ambas partes (comprador y vendedor), aunque conviene conocer bien sus implicaciones legales para minimizar riesgos.
Dentro de las posibilidades de la propiedad horizontal, se encuentran tanto las comunidades de propietarios de pisos o locales de un mismo edificio como las que se refieren a un conjunto de edificaciones independientes que comparten también elementos comunes.
El segundo caso es el de los complejos inmobiliarios privados, nacidos como una extensión del régimen de propiedad horizontal concebido para los edificios, y cuya regulación presenta ciertas particularidades con respecto a estos.
El contrato de arras, por el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía del compromiso asumido, es un acuerdo habitual en las operaciones de compraventa de vivienda, especialmente cuando las partes desean asegurar que el contrato definitivo se firmará en un plazo determinado.
Dentro de las distintas modalidades existentes, las arras penales destacan por combinar una función de garantía con una penalización pactada para el caso de incumplimiento.
El proceso de compraventa inmobiliaria de un inmueble es largo y no siempre sencillo, y para evitar la incertidumbre que conllevan los preparativos, es habitual que comprador y vendedor celebren un contrato de arras como paso previo a la firma definitiva.
Mediante el contrato de arras confirmatorias, ambas partes buscan reforzar su compromiso y fijar las condiciones esenciales de la operación mientras llega el momento de formalizar la venta.
En las operaciones de compraventa inmobiliaria es habitual que, antes de otorgar la escritura pública, transcurra un periodo de tiempo en el que las partes realizan diversas comprobaciones y gestiones. Para dotar de seguridad jurídica a ese intervalo y dejar constancia del compromiso de ambas partes, suele formalizarse un contrato de arras.
Un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa por el que comprador y vendedor se comprometen a celebrar el contrato definitivo en el futuro, entregando el comprador una cantidad de dinero como señal.
Dentro de los distintos tipos de arras existentes, las arras penitenciales se caracterizan por otorgar a comprador y vendedor la facultad de desistir, aunque con las consecuencias económicas legalmente previstas.
La vivienda es una materia de competencia compartida, con competencias autonómicas de desarrollo y ejecución que coexisten con las competencias estatales sobre aspectos básicos, entre otros, la figura del gran tenedor, de aplicación en todo el territorio nacional.
Mediante el concepto de gran tenedor, la ley distingue distintas situaciones entre los propietarios de vivienda, en función de las circunstancias de cada uno.
Las empresas familiares son parte fundamental del entramado empresarial tanto en el ámbito nacional como internacional, motivo por el cual la legislación española y la comunitaria prestan una especial atención a este tipo de empresas y las hacen objeto de un tratamiento fiscal privilegiado.
Cuando estas empresas se dedican al arrendamiento de inmuebles, para poder acogerse a ese régimen privilegiado, deben acreditar que desarrollan efectivamente una actividad económica y no constituyen en realidad una entidad patrimonial de tenencia de inmuebles.
Cuando se lleva a cabo la subasta judicial de un inmueble por impago de una deuda, lo que desea el banco ejecutante es cobrar el importe debido, no adquirir la propiedad de un inmueble que no necesita.
Para evitar esta situación, la ley permite que el ejecutante que resulte adjudicatario en la subasta pueda ceder su posición a otra persona (ceder el remate) para que sea esta la que se convierta en propietaria del inmueble, en los términos que vamos a analizar.
El procedimiento de subasta pública inmobiliaria culmina, en teoría, con la aprobación del remate a favor del participante que ha hecho la puja más alta o mejor postura, que dispondrá entonces de un plazo para consignar el importe total de la subasta.
Sin embargo, puede ocurrir que el mejor postor no abone en dicho plazo la cantidad ofrecida, en cuyo caso, entran en juego los participantes que hubieran hecho reserva de postura, tal y como vamos a ver.
En el régimen de propiedad horizontal, cada piso o local forma parte de una comunidad en la que coexisten elementos privativos y elementos comunes.
La relación entre ambos planos se articula mediante diversos parámetros jurídicos, entre los que destaca la cuota de participación. Este porcentaje cumple una función esencial en la distribución de derechos y obligaciones dentro del inmueble y aparece fijado en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
