El procedimiento de subasta pública inmobiliaria culmina, en teoría, con la aprobación del remate a favor del participante que ha hecho la puja más alta o mejor postura, que dispondrá entonces de un plazo para consignar el importe total de la subasta.
Sin embargo, puede ocurrir que el mejor postor no abone en dicho plazo la cantidad ofrecida, en cuyo caso, entran en juego los participantes que hubieran hecho reserva de postura, tal y como vamos a ver.
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Contacta con nosotros¿Qué se entiende por reserva de postura en una subasta pública de inmuebles?
La reserva de postura es una opción que está a disposición de cualquier persona participante en la subasta, y por la cual solicita que se mantenga su depósito hasta después de celebrada la subasta, a la espera de que el mejor postor no consigne el importe total de remate en el plazo concedido y tener así la oportunidad de que se apruebe a su favor.
Su nombre proviene del hecho de reservar la puja o postura realizada, aunque no haya sido la mejor, hasta después de finalizada la subasta, con el objetivo de que la adjudicación se ofrezca a quienes hayan hecho esa previsión, si el mejor postor no abona el importe convenido.
Esta figura está prevista en el artículo 652.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿En qué momento se debe hacer la reserva de postura?
La reserva de postura se ejercita en el momento en que deba tener lugar la devolución de los depósitos consignados como requisito para participar en la subasta.
Cuando la subasta ha terminado, se devuelven inmediatamente los depósitos de todos los participantes, excepto el que corresponde al mejor postor, que se reservará como garantía del cumplimiento de su obligación, y su importe se entenderá entregado a cuenta del precio total de la venta.
Pero, además, se mantendrán los depósitos de todos aquellos postores que lo soliciten, para que, si el mejor postor no entrega en plazo el resto del precio, se le pueda adjudicar el inmueble a alguno de ellos.
¿Qué ocurre si varios postores realizan la reserva de postura?
En caso de ser varios los postores que solicitan la reserva de postura, el remate podrá aprobarse en favor del postor que siga en el orden de sus respectivas posturas y, si fueran iguales, por el orden cronológico en que se hayan realizado.
¿Cómo funciona la reserva de postura?
Cuando llega la fecha de cierre de la subasta, el Portal de Subastas remite al letrado de la Administración de Justicia la información certificada de la oferta del mejor postor, indicando su nombre, apellidos y dirección electrónica.
Entonces, se le concederá al mejor postor un plazo de 20 días para pagar el resto del precio de remate (descontado el importe del depósito). Si no lo hace en plazo, el letrado de la Administración de Justicia solicitará al Portal de Subastas que le remita información certificada sobre el importe de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor que la hizo, siempre que este hubiera ejercitado la opción de la reserva de postura.
Si el segundo postor no paga el precio, la reserva de postura de los demás postores quedará sin efecto y sus depósitos serán devueltos.
Para que se pueda adjudicar el inmueble al segundo postor o cualquier otro que hubiera hecho reserva de postura, la cantidad que este ofreció, sumada al depósito del primer postor (el primer rematante), debe alcanzar el importe del remate principal fallido, es decir, el precio de adjudicación.
¿En qué caso no se ofrecerá el remate a los postores que hicieron reserva de postura?
No se aprobará el remate en favor del segundo postor cuando el depósito constituido por el mejor postor sea suficiente para satisfacer el capital y los intereses del crédito del ejecutante y las costas.
Tampoco se ofrecerá el remate a los postores que hicieron reserva de postura cuando el mejor postor haya sido el propio ejecutante de la subasta (el acreedor que desea cobrar su crédito con el importe de la subasta). En ese caso, se devolverán automáticamente todos los depósitos de los postores que hubieran hecho reserva de postura, como si ya se hubiera satisfecho del precio de remate.
Por último, se devolverán igualmente los depósitos a los postores que hicieron reserva de postura, sin darles por tanto la oportunidad de ofrecer el remate, cuando el ejecutado hubiera presentado una persona que mejore la postura y que haya ingresado el depósito requerido para ello o cuando la subasta hubiera quedado sin efecto por cualquier causa con posterioridad a su celebración.
¿Qué consecuencias tiene para quienes hayan hecho reserva de postura?
La reserva de postura tiene como ventaja la posibilidad de resultar adjudicatario sin haber hecho la mejor postura, pero, como contrapartida, supone que el depósito que hizo quien reserva su postura no le será devuelto hasta que el inmueble resulte definitivamente adjudicado, es decir, mientras subsista su reserva de postura. Esto puede ser un inconveniente si el procedimiento se alarga más de lo esperado.