En el contrato de arras, comprador y vendedor formalizan su compromiso de celebrar la compraventa futura de un inmueble. Sin embargo, pueden producirse circunstancias extraordinarias que imposibiliten el cumplimiento de las obligaciones asumidas.
A continuación, vamos a ver cómo regula la ley las consecuencias de un incumplimiento cuando este se debe a una causa de fuerza mayor, y, por tanto, inevitable para las partes.
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Contacta con nosotros¿Cuándo se incumple el contrato de arras por fuerza mayor?
El incumplimiento por fuerza mayor se produce cuando, al llegar el término del plazo pactado, alguna de las partes no puede cumplir con su compromiso de compraventa debido a un suceso extraordinario que altera sustancialmente las condiciones en que se asumió la obligación.
¿Qué requisitos se deben cumplir para que haya causa de fuerza mayor?
Para que un hecho pueda calificarse como fuerza mayor, la jurisprudencia y la doctrina exigen que concurran, de forma acumulativa, las siguientes notas:
- Ha de ser un hecho imprevisible, en el sentido de que no pueda anticiparse ni razonablemente preverse en el momento de contratar.
- Debe ser inevitable, ya que la parte afectada no dispone de medios para evitar la ocurrencia del hecho o sus consecuencias.
- Se debe tratar de un evento extraordinario, es decir, un acontecimiento infrecuente y excepcional, y que, precisamente por ese motivo, es imposible anticipar.
- Debe estar fuera del poder de actuación de las partes, totalmente ajeno a la actuación o esfera de control de quien lo padece.
Ejemplos típicos de fuerza mayor son determinados fenómenos naturales de efectos catastróficos, graves alteraciones del orden público, conflictos bélicos o epidemias como la del COVID-19, que afectó notablemente al cumplimiento de los contratos de compraventa.
¿Se puede rescindir el contrato de arras por fuerza mayor?
Si se acredita que el incumplimiento se debe efectivamente a un supuesto de fuerza mayor, es posible rescindir el contrato, puesto que el artículo 1105 del Código Civil exonera del cumplimiento de las obligaciones en tales casos, al no haber intervenido responsabilidad alguna del incumplidor en el hecho.
No obstante, su aplicación práctica presenta ciertas dificultades:
- Es necesario acudir a los tribunales para que se determine si el hecho invocado reúne los requisitos legales y jurisprudenciales de la fuerza mayor.
- Se debe probar la existencia real del suceso y su conexión directa con la imposibilidad de cumplir la obligación.
- Es preciso acreditar que se trata de una imposibilidad objetiva y absoluta, no de una mera dificultad o encarecimiento de la prestación.
- La determinación de la concurrencia de fuerza mayor depende de la interpretación judicial y de la valoración del caso concreto, de modo que será necesario analizar las circunstancias de cada contrato.
Si el juez aprecia la existencia de fuerza mayor y la imposibilidad insalvable de cumplir con la obligación, el comprador puede recuperar las arras entregadas y el vendedor queda liberado de devolver el doble de su importe.
¿Cómo se pueden evitar las consecuencias de la fuerza mayor?
Antes de instar la resolución del contrato de arras, conviene agotar las posibilidades de cumplimiento. Esto implica ser flexible con los plazos, negociar posibles prórrogas y buscar alternativas que permitan mantener el contrato en vigor.
En cualquier caso, es aconsejable:
- Optar por arras penitenciales, que permiten desistir del contrato sin necesidad de alegar una causa, aunque con las consecuencias económicas propias de esta modalidad (el comprador incumplidor pierde el dinero entregado o el vendedor incumplidor debe devolver el doble de su valor).
- Prever en el contrato cláusulas específicas que regulen las consecuencias de un evento de fuerza mayor, estableciendo, por ejemplo, que se suspendan los plazos o que se pueda resolver el contrato sin penalización si se produce tal circunstancia.
Estas medidas reducen la incertidumbre y facilitan la resolución de posibles conflictos.
¿La denegación de la hipoteca se considera fuerza mayor?
Técnicamente, la denegación de la hipoteca no se considera fuerza mayor, ya que no cumple el requisito de imprevisibilidad ni reviste el carácter extraordinario exigido. Aunque el comprador tenga un margen de actuación limitado sobre esta decisión, no se trata de un hecho irresistible o absolutamente ajeno a su control.
Para evitar sus consecuencias negativas, es recomendable formalizar un contrato de arras condicionada a la obtención de la financiación, que permita resolver el contrato y recuperar las arras si no se obtiene esta.
No obstante, en determinadas legislaciones forales, como la catalana, se regula expresamente la posibilidad de desistir del contrato de compraventa en caso de no conseguir financiación ajena, cuando dicha necesidad se haya hecho constar en el contrato, lo que ofrece una protección adicional al comprador.