¿Qué impuestos debe pagar un extranjero no residente al comprar una vivienda en España?

La compra de una vivienda en España por parte de ciudadanos extranjeros no residentes es una práctica cada vez más habitual, motivada tanto por el atractivo del país como destino vacacional o de retiro, como por la posibilidad de obtener una rentabilidad mediante el alquiler.

No obstante, antes de cerrar la operación, es imprescindible conocer qué impuestos y gastos conlleva y cómo varían en función de las circunstancias concretas que concurren en la compraventa.

¿Qué factores influyen en la fiscalidad de la compra de una vivienda por un extranjero?

La tributación aplicable a la compra de una vivienda en España por parte de un extranjero no es siempre la misma, sino que depende de diversos factores, como la localización de la vivienda, si está sometida a un régimen de protección o la residencia fiscal del comprador, entre otros.

Si el comprador es residente fiscal en España

Desde un punto de vista estrictamente fiscal, los impuestos a pagar por la compra de una vivienda son los mismos tanto si el comprador es residente fiscal como si no lo es.

Sin embargo, la residencia fiscal sí influye en aspectos como las condiciones para obtener financiación hipotecaria, la documentación exigida y la fiscalidad sobre las rentas derivadas del uso de la vivienda (por ejemplo, si se alquila).

En particular, el extranjero no residente debe:

• Obtener un número de identificación de extranjero (NIE) específico para no residentes.
• Aportar documentación adicional, como el certificado de no residencia, últimas nóminas en su país y extractos bancarios, entre otros.
• Solicitar la hipoteca en una entidad española, asumiendo condiciones financieras menos favorables que un residente fiscal.

El territorio donde está enclavada la vivienda

En España, la fiscalidad inmobiliaria no es uniforme en todo el territorio. Las comunidades autónomas tienen competencias para establecer deducciones, exenciones y tipos impositivos diferentes en algunos tributos, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) o el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Por tanto, la ubicación concreta del inmueble influye notablemente en el coste fiscal de la operación.

Si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano

El régimen fiscal aplicable varía sustancialmente según se trate de una vivienda de nueva construcción o de una vivienda usada, como vamos a ver en el siguiente apartado.

Las diferencias afectan especialmente al tipo de impuesto indirecto que se aplica (IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales), así como a la aplicación del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

¿Qué impuestos se aplican a la operación de compra de una vivienda por un extranjero?

A la hora de comprar una vivienda en España, hay que tener en cuenta, en primer lugar, cuáles son los impuestos asociados a la propia operación de compraventa, además de otros gastos adicionales que esta lleva aparejados y que veremos en el siguiente apartado.

Los impuestos que se aplican en el mismo momento de la compraventa son los siguientes:

Si se compra una vivienda nueva

Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, los impuestos aplicables son:

• IVA (impuesto sobre el valor añadido). Se paga un 10 % del precio de compra si la vivienda es de precio libre. Si es una vivienda de protección oficial, el tipo se reduce al 4 %.
• IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados). Se aplica sobre el valor de la escritura pública y varía según la comunidad autónoma, oscilando entre el 0,5 % y el 1,5 %. Este impuesto lo paga el banco si se solicita una hipoteca. Si se paga al contado, lo abona directamente el comprador.

Si se compra una vivienda de segunda mano

En caso de viviendas usadas, la tributación cambia:

• ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales). Sustituye al IVA, y supone la aplicación de un tipo que varía entre el 6 % y el 13 %, según la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. En Cataluña para grandes tenedores o para edificios completos  el tipo impositivo llega al 20%.
• IAJD. No se paga este impuesto, ya que el ITP lo excluye.

¿Existen más gastos asociados a la compra de una vivienda en España?

Sí, además de los impuestos, la adquisición de una vivienda implica otros costes asociados que hay que conocer para poder cuantificar el importe total de la operación, y son:

• Gastos de notaría. La escritura pública de compraventa tiene un coste aproximado de 500 a 2000 euros.
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción suele costar alrededor de 500 y 1000 euros.
• Coste de la tasación. En caso de hipoteca, es necesario tasar la vivienda, con un coste entre 250 y 600 euros, dependiendo de las características del inmueble.
• Comisión de apertura de la hipoteca. Generalmente, supone un 1 % del importe solicitado.
• Gastos de gestoría. El precio medio está entre 400 y 600 Euros..
• Coste de traducción e interpretación. Es recomendable contratar a un traductor o un representante si el comprador no domina el idioma español.
• Honorarios profesionales. La intervención de un abogado especializado es altamente recomendable para garantizar la seguridad jurídica de la operación.

¿Qué impuestos afectan a la propiedad de la vivienda comprada?

Una vez adquirida la vivienda, la propiedad también conlleva el pago de determinados impuestos, por su mera tenencia o por su explotación en alquiler:

• IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes). Si el inmueble se alquila, el propietario deberá tributar por las rentas obtenidas. Si el titular es residente en un país de la Unión Europea, Islandia o Noruega, se aplica un tipo del 19 % y se pueden deducir algunos gastos. Si procede de otro país, el tipo impositivo asciende al 24 %, sin posibilidad de deducciones.
• IBI (impuesto sobre bienes inmuebles). Se paga anualmente al ayuntamiento donde se ubica la vivienda. Su importe depende del valor catastral y del tipo impositivo fijado por el ayuntamiento, que suele rondar el 1 %.
• IP (impuesto sobre el patrimonio). Solo se aplica si el valor del patrimonio en España supera los 700.000 euros, y su cálculo depende también de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
• Tasas municipales. Incluyen, entre otras, la tasa de recogida de basuras y la de canalización de aguas, si existe en el municipio correspondiente.