Aspectos legales a tener en cuenta antes de comprar una vivienda sobre plano

La compra de una vivienda sobre plano conlleva algunos riesgos que no existen en la compra de una vivienda ya construida, donde el comprador puede comprobar físicamente las características de la edificación. Además, la construcción de un inmueble es un proceso complejo y dilatado en el tiempo, lo que aumenta la incertidumbre sobre el resultado final.

Por todo ello, el comprador de una vivienda sobre plano debe ser especialmente precavido a la hora de firmar el contrato, lo que no debería hacer sin comprobar adecuadamente algunos aspectos fundamentales.

¿Qué riesgos puede conllevar la compraventa de una vivienda sobre plano?

Debido a la complejidad y duración del proceso de edificación, los principales riesgos a los que se enfrenta el comprador de vivienda sobre plano son el incumplimiento de los plazos, la exigencia de pagos por conceptos que no le corresponden, la discordancia entre las características de la vivienda terminada y lo prometido, problemas de financiación, quiebra de la empresa constructora, falta de licencia para construir, etc.

En los siguientes apartados vamos a analizar qué aspectos se deberían comprobar con especial atención, fundamentalmente a la luz de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007) y la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Publicidad de la promoción

De acuerdo con el artículo 61 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, el contenido de la oferta publicitaria es vinculante y el consumidor puede exigir que el resultado se ajuste a lo promocionado, aunque esas condiciones no figuren expresamente en el contrato.

No obstante, si el contrato celebrado con la empresa promotora contiene cláusulas más beneficiosas para el comprador, estas prevalecen sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad.

Por ese motivo, es recomendable que el comprador guarde los folletos publicitarios y todo el material de que disponga relativo a la oferta de la promoción, para poder reclamar en caso de que la obra construida no cumpla con lo prometido. También debería asegurarse de que el contrato incluye las condiciones y características publicitadas, como garantía de que la obra final se ajustará a lo acordado.

Memoria de calidades

En relación con el punto anterior, el contrato debe ir acompañado de la memoria de calidades, que es el documento técnico en el que se detalla el nivel de calidad de los materiales que se van a emplear en la construcción, y que tiene carácter vinculante, igual que la publicidad relativa a las calidades.

El constructor puede alterar las calidades prometidas siempre que existan razones justificadas para hacerlo y que se sustituyan por otras de nivel igual o superior, pero nunca inferior.

El comprador podrá reclamar contra el promotor si finalmente existe una discrepancia entre las calidades prometidas en el contrato y las utilizadas finalmente.

¿Qué precauciones debe tomar el comprador con la memoria de calidades?

Para poder fundamentar una demanda futura en caso de discrepancia, el comprador debe comprobar que el contrato incorpora la memoria de calidades, y asegurarse de que el promotor no podrá cambiarlas por unas de nivel inferior. Además, debe guardar la documentación publicitaria que se refiere a las calidades de los materiales y a los acabados de la vivienda.

Plazo de entrega

Un aspecto fundamental que hay que dejar bien claro es la fecha de entrega de la vivienda terminada, entendiendo por tal el momento en que la vivienda se entrega en condiciones de habitabilidad y con posibilidad de entrar a vivir, para lo cual es necesario que se haya obtenido la licencia de primera ocupación.

Mientras no se obtenga la licencia, la entrega no es válida y el comprador no debería escriturar la vivienda a su nombre.

También hay que comprobar si el promotor ha incluido en el contrato alguna prórroga automática del plazo o alguna causa por la que puede demorar la entrega. En ningún caso debería quedar a su arbitrio el plazo de finalización.

Por último, es conveniente que el contrato incluya una cláusula penal por retraso que facilite la reclamación de una compensación automática por el tiempo de demora.

¿Cuándo hay incumplimiento del plazo?

Aunque en el pasado la jurisprudencia fue más flexible con los plazos, actualmente se entiende que la fecha de entrega tiene carácter esencial y que hay incumplimiento desde el primer día de retraso, de modo que el comprador puede instar la resolución del contrato por ese motivo. No obstante, también se apela a la buena fe del comprador y los tribunales pueden desestimar una solución tan drástica por un pequeño retraso.

Seguro de caución y cuenta separada

La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a contratar un seguro de caución (también se admite un aval bancario) para garantizar la devolución de las cantidades entregadas por los compradores en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo acordado.

Además, el promotor deberá abrir una cuenta bancaria especial, separada de otros fondos que le pertenezcan, para ingresar las cantidades anticipadas por los adquirentes, y cuya finalidad será únicamente el pago de la construcción de las viviendas.

Deberá existir una póliza de seguro individual por cada adquirente donde se identifique el inmueble correspondiente, y la suma asegurada consistirá en la cuantía total de las cantidades pagadas por el comprador, incluidos los impuestos aplicables e incrementada en el interés legal del dinero desde la fecha de entrega del anticipo.

¿Qué ocurre si la constructora quiebra?

En caso de que suceda algún inconveniente que impida cumplir con el contrato de construcción, como puede ser la quiebra de la constructora, el propietario tiene derecho a ejecutar el aval o seguro de caución para que se le devuelva inmediatamente el dinero que entregó, por eso es crucial comprobar desde el principio que existen.

Con ello se evita que el adquirente tenga que participar en el concurso de acreedores y exponerse a no poder recuperar su dinero. Con el aval o seguro de caución, la devolución es inmediata y preferente, y cubre el importe total.

Hipoteca sobre el terreno

Otro aspecto fundamental a tener en cuenta es la constitución por el promotor de una hipoteca sobre el terreno, lo que se puede comprobar solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad.

Es importante verificar que el promotor es el propietario del terreno y que puede construir sobre él, y también que no existen más cargas previas sobre el terreno, lo que sería una señal de alarma.

En cuanto a la hipoteca para construir, cuando se finalice la obra y los distintos propietarios tengan que escriturar, lo normal es que cada uno se subrogue en la parte de hipoteca que le corresponde y continúe pagando directamente su parte al banco.

No obstante, la subrogación no es obligatoria, y este punto también hay que aclararlo al firmar el contrato de compraventa: cada propietario debería tener libertad para solicitar su propia hipoteca e incluso para pagar al contado, si lo desea. La cláusula que obligue al comprador a subrogarse en la hipoteca del promotor o imponga penalizaciones por no hacerlo es abusiva y nula de pleno derecho (artículo 89.3.b) de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

Como precaución, es importante no pagar todo el dinero antes de que la hipoteca esté cancelada o subrogada, según el caso.

Licencia de obra

Aunque se sobreentiende que existe, no está de más comprobar, antes de firmar el contrato de compraventa de vivienda sobre plano, que el promotor cuenta con la licencia de obra para construir las viviendas.

El propio contrato debería aclarar este punto, pero, si no lo hace, basta con solicitar la información en la concejalía de urbanismo del ayuntamiento correspondiente. También se puede consultar esta información en la nota simple de la finca registral del Registro de la Propiedad, donde debe aparecer algún tipo de alusión a la obra nueva en construcción.

Por otro lado, hay que tener claro que no es lo mismo tener la licencia de obra solicitada que concedida, y que el hecho de que se haya solicitado no garantiza nada.

Gastos a cargo del comprador

Otro aspecto importante a tener en cuenta es la relación de gastos que, según el contrato, corresponde pagar al comprador.

Los gastos que debería pagar el comprador son el IVA, el impuesto de actos jurídicos documentados (por la escritura de compraventa), los gastos de notaría por la escritura, los gastos de Registro de la Propiedad y, lógicamente, los gastos de construcción de la vivienda, con la parte de hipoteca correspondiente.

Sin embargo, el promotor no puede obligar al comprador a pagar los gastos de formalización de la hipoteca de la promotora, los de cancelación de cargas previas, en caso de haberlas, ni la plusvalía municipal. Tampoco los de la gestoría que haya elegido el promotor ni el alta de los suministros.

Si el contrato incluye una cláusula que haga al comprador responsable de estos gastos, se considerará abusiva y, por tanto, nula de pleno derecho (artículo 89.3 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

Responsabilidad del promotor

Por último, el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece un sistema de garantías para el caso de que, una vez acabada la obra, aparezcan daños materiales en la estructura del edificio, en los elementos constructivos (afectando a la habitabilidad) o en los acabados, debidos a defectos de la construcción.

Si se produce cualquiera de estos daños, el comprador puede reclamar directamente contra el promotor, quien responde solidariamente con el resto de los agentes que hayan intervenido en la edificación.

La reclamación se deberá hacer dentro de los plazos de garantía que establece la ley para cada tipo de daño y, en todo caso, dentro del plazo de 2 años desde la entrega de la vivienda.