Guía sobre la reclamación por vicios ocultos en viviendas

Después de comprar una vivienda, pueden aparecer problemas que no se detectaron en el momento de la celebración del contrato y que comprometen la habitabilidad o reducen el valor de la vivienda, de modo que, de haberlos conocido, el comprador no hubiera pagado por ella el precio que pagó.

Aunque la venta ya se haya celebrado, el vendedor tiene la obligación de responder por esos defectos que pasaron inadvertidos, siempre y cuando se cumplan las condiciones para reclamar por vicios ocultos. 

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos en una vivienda son los defectos que ya existían en el momento de la adquisición, pero no eran fácilmente detectables, y que hacen la vivienda inhabitable o disminuyen de tal forma sus posibilidades de uso que, si el comprador los hubiera conocido, no la habría adquirido o no lo habría hecho sin exigir una rebaja en el precio.

Aunque se trata de defectos o vicios ya existentes antes de celebrar el contrato, se hacen patentes en un momento posterior, cuando el comprador ya ha tomado posesión de la vivienda.

¿A qué viviendas pueden afectar?

El artículo 1484 del Código Civil, que regula el saneamiento por vicios ocultos, solo habla de vicios o defectos aparecidos en la cosa vendida, sin hacer distinciones. Por tanto, en principio es posible reclamar por vicios ocultos tanto en una vivienda de segunda mano como en una de obra nueva.

Sin embargo, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación establece sus propias garantías para las viviendas de nueva construcción, por lo que en caso de obra nueva, es más adecuado recurrir a la reclamación por defectos constructivos, ya que el plazo para hacerlo (2 años desde que se producen, dentro de los periodos de garantía) es superior al previsto para los vicios ocultos.

Por tanto, en la práctica, la reclamación por vicios ocultos queda reservada para las compraventas de vivienda de segunda mano. 

¿Qué requisitos se deben cumplir para poder reclamar por vicios ocultos en una vivienda?

Para que el vendedor responda de los vicios o defectos aparecidos en la vivienda, se deben cumplir las siguientes condiciones:

• Que los vicios ya existieran en el momento de celebración de la compraventa, aunque se detectaran con posterioridad.
• Que se trate de vicios no aparentes ni fácilmente apreciables por el comprador, dentro de un nivel razonable de diligencia. Así, no se cumple este requisito si el comprador los hubiera podido detectar simplemente haciendo unas mínimas comprobaciones ni si, por su propio oficio o profesión, debiera haber sido capaz de detectarlos.
• Que se trate de defectos graves que comprometan la habitabilidad de la vivienda. El Código Civil exige que los defectos hagan la cosa vendida inservible para su uso normal o reduzcan sus posibilidades de uso considerablemente, lo que, aplicado a una vivienda, suponen que se vuelva inhabitable. Además, deben alcanzar tal grado de gravedad que el comprador no hubiera comprado la vivienda de haber conocido los defectos, o al menos no al precio que pagó.

¿Cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos?

De acuerdo con el artículo 1490 del Código Civil, el plazo para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano es de 6 meses desde que se produjo la entrega al comprador.

¿Qué puede pedir el comprador con la reclamación por vicios ocultos?

El comprador puede optar entre las siguientes alternativas:

• Acción redhibitoria, por la que solicita el desistimiento del contrato, más el abono de los gastos que pagó. Además, si se demuestra que el vendedor obró de mala fe, el comprador podrá exigir el pago de una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
• Acción quanti minoris, por la que se exige una rebaja del precio proporcional a la pérdida de uso que ha sufrido la vivienda. La rebaja solicitada deberá fundarse en informes periciales.

¿En qué casos no responde el vendedor?

En principio, siempre que se reclame dentro de plazo, el vendedor deberá responder por los vicios ocultos detectados, incluso si los desconocía, salvo que las partes hubieran acordado que no responda en caso de ignorarlos.

No obstante, el vendedor no responde si los vicios no cumplen los requisitos que exige la ley para poder reclamar por ellos, es decir, si no existían en el momento de la venta, si no son graves o si eran fácilmente detectables.

¿Cómo se debe reclamar por vicios ocultos?

El procedimiento judicial para reclamar por vicios ocultos debe ir precedido de una serie de actuaciones extrajudiciales: 

• Primero, el comprador deberá encargar un informe pericial en el que se certifique la existencia del defecto y que este cumple los requisitos para reclamar. Además, es conveniente recopilar pruebas para apoyar la reclamación posterior.
• A continuación, es conveniente enviar un requerimiento fehaciente (un burofax, normalmente) al vendedor, para darle la oportunidad de solucionar el problema.
• Si el burofax no tiene éxito, el siguiente paso es acudir a un intento de negociación extrajudicial, por la vía de un medio adecuado de solución de controversias o MASC previsto en la Ley Orgánica 1/2025. Este intento de solución extrajudicial es un requisito de procedibilidad que habrá que acreditar para acudir a la vía judicial.

Finalmente, si aun así no se puede llegar a un acuerdo, entonces se podrá interponer una demanda ante el tribunal de instancia (antiguo juzgado de primera instancia) que corresponda por la ubicación del inmueble. Para la vía judicial, es imprescindible contar con la asistencia de abogado y procurador.

Además, no hay que olvidar que el plazo para presentar la demanda es, en todo caso, de 6 meses desde la entrega de la vivienda.