¿Qué requisitos hay que cumplir para operar legalmente una vivienda turística en Valencia?

La oferta de vivienda turística en algunas ciudades españolas ha aumentado de forma exponencial en los últimos años, dando lugar a una situación algo caótica e insuficientemente controlada por la Administración y al surgimiento de problemas de convivencia en edificios residenciales de las zonas más turísticas.

En el caso de Valencia, la Comunidad Autónoma ha tratado de poner orden regulando con más detalle esta realidad y sometiendo la actividad de vivienda turística a mayor control y requisitos administrativos, como vamos a ver a continuación.

¿Qué es una vivienda de uso turístico en la Comunidad Valenciana?

La vivienda de uso turístico (VUT) en la Comunidad Valenciana está contemplada en la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana como una de las modalidades de alojamiento turístico, tal y como establece en sus artículos 55.1.a) y 64.1.c), y está definida en el artículo 65 de la ley.

De acuerdo con dicho artículo, son viviendas de uso turístico los inmuebles completos de cualquier tipología (no se admite la cesión por habitaciones) que se cedan a un mismo arrendatario mediante precio, con disponibilidad inmediata y fines turísticos, por un tiempo inferior a 11 días ininterrumpidos.

¿Cuándo se presume que una vivienda tiene fines turísticos?

La ley prevé algunos casos en que se presume que existen fines turísticos y, por tanto, el alquiler de la vivienda no podrá ser ofrecido bajo otra modalidad:

• Cuando la vivienda sea cedida para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas de este tipo. 
• Cuando la vivienda se ponga a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, tanto si se prestan servicios propios de la industria hotelera como si no.
• Cuando se ofrezcan a través de canales de comercialización turística. 

¿Qué casos no se consideran vivienda de uso turístico?

Por otro lado, en ningún caso se podrán ofrecer como vivienda de uso turístico las que cumplan las siguientes condiciones:

• Ser arrendadas por un tiempo igual o superior a 11 días continuados. En ese caso, deberán canalizarse por el arrendamiento de temporada o la modalidad que más se ajuste a sus características.
• Ser ofrecidas como arrendamiento turístico por habitaciones, modalidad expresamente prohibida por la ley.
• Ofrecerse en tal concepto habitaciones de uso turístico en barcos, caravanas o similares, salvo que se ajusten al marco regulatorio de los campings.

¿Cómo se regulan las viviendas turísticas en España?

Antes de iniciar la actividad de vivienda turística en España conviene conocer cómo funciona el marco jurídico en nuestro país, ya que las competencias en materia de turismo están transferidas en gran parte a las comunidades autónomas, cuyas leyes y normas coexisten con la legislación nacional, de aplicación en toda España, e incluso con la legislación de la Unión Europea sobre la materia.

Por tanto, según dónde esté ubicada la vivienda cuyo alquiler turístico se desee comercializar, habrá que tener en cuenta unas normas autonómicas u otras.

Concretamente, para Valencia, la regulación de las viviendas de uso turístico se encuentra comprendida en las siguientes disposiciones: 

• Reglamento (UE) 2024/1028, por el que se establece la obligación de solicitar un código nacional de identificación turística.
• Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, cuyo artículo 5 e) remite a la legislación sectorial turística para regular la materia.
• Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana.
• Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana.
• Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico.

¿Qué requisitos administrativos deben cumplir las viviendas turísticas en Valencia?

El mismo artículo 65 de la Ley 15/2018 establece que para que un inmueble pueda obtener la calificación de vivienda de uso turístico y, por tanto, pueda ser ofrecido en el mercado, deberá cumplir los siguientes requisitos:

• Contar con un informe municipal favorable de compatibilidad urbanística para uso turístico o un documento equivalente aceptado reglamentariamente, con el contenido que se establezca en la normativa de desarrollo de la ley.
  • Este informe debe confirmar que la vivienda se encuentra ubicada en un inmueble para el que el uso turístico es compatible.
  • Disponer del título habilitante municipal exigible para uso turístico.
• Hacer constar, tanto en las declaraciones responsables que se realicen como en los contratos de cesión de las VUT, la referencia catastral única e individualizada del inmueble, con el fin de identificarlo y localizarlo adecuadamente.
• Que el propietario cumplimente la preceptiva comunicación o declaración responsable de inicio de la actividad. 
• Inscribirse en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana (lo que se deberá hacer de oficio una vez se reciba la declaración responsable). La inscripción en el registro tendrá un plazo de validez inicial de 5 años.
• Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio también, para toda España, la inscripción en el Registro Único de Alquileres estatal y la consiguiente obtención de un código nacional de identificación turística, como requisito para poder anunciar el inmueble en plataformas de alquiler turístico, como pueden ser Booking o Airbnb.

Además, se exige que el propietario o el titular de la actividad tenga contratado un seguro de responsabilidad civil, que pueda responder por los posibles daños y perjuicios que provoque la actividad.

¿En qué consiste la declaración responsable?

Uno de los requisitos administrativos de obligatorio cumplimiento para poder acceder al Registro de Turismo y empezar a operar como vivienda turística es la declaración responsable de inicio de la actividad, que debe cumplimentar el propietario.

Esta declaración deberá contener la identificación del titular de la actividad, con sus datos de contacto, y del propietario del inmueble, si es una persona distinta, los datos identificativos de la vivienda y un pronunciamiento expreso sobre el cumplimiento de todas las normas exigibles. En particular, sobre las siguientes cuestiones:

• Que se cumplen las normas exigidas en cuanto a compatibilidad urbanística, dimensiones y características de la vivienda y disponibilidad de la misma, para poder ofrecerla en alquiler turístico.
• Que la vivienda dispone de certificado energético.
  Que la referencia catastral proporcionada es única, individualizada y veraz.
• Que la vivienda dispone de licencia de primera o segunda ocupación, o del título habilitante equivalente.
• Que dispone de un seguro de responsabilidad civil u otra garantía equivalente para cubrir los posibles daños y perjuicios en el desarrollo de la actividad.
• El periodo de prestación de la actividad, debiendo ceñirse a él.
• Que cumple con todas las obligaciones legales en cuanto a fiscalidad, tributos, seguridad social o laboral, según el caso.
• Que la vivienda dispone de certificación registral que le autoriza a usar la vivienda con fin distinto al residencial.
• Que se cumplen las obligaciones de registro público.
• Y, en caso de estar ubicada en suelo no urbanizable común, que se ha obtenido la declaración de interés comunitario para ejercer la actividad, o que se ha tramitado su exención, si procede.

Una vez recibida la declaración responsable por parte del titular de la actividad, se practicará de oficio la inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana.

¿Qué características deben reunir las viviendas en Valencia para poder dedicarse a uso turístico?

Las características de las viviendas para uso turístico están reguladas en el artículo 49 del Decreto 10/2021, de 22 de enero, modificado por el Decreto Ley 9/2024, y son las siguientes:

• Deben cumplir con las normas exigidas a las viviendas en general en los edificios de vivienda, cuando estén ubicadas en ellos, y las exigidas para los locales de uso terciario, si se implantan en un inmueble de esas características.
• Tendrán que reunir las condiciones necesarias de iluminación y/o ventilación exigidas por las normas urbanísticas, y, de no ser así, se deberán crear.
• Las viviendas turísticas, cuando se ubiquen en locales en planta baja, constituirán unidades independientes del resto de las viviendas del edificio.
• Están sujetas al cumplimiento de la normativa municipal y la prevista en el código técnico de la edificación en cuanto a funcionalidad, accesibilidad y seguridad.
• Deben contener las instalaciones y servicios adecuados, como tomas de corriente en todas las habitaciones, agua caliente, climatización, ropa de casa, conexión a internet, botiquín, plano de evacuación, listado de teléfonos de urgencia, indicación del centro médico más cercano, servicio de limpieza, etc.
• Se exige que exista un servicio de recepción de los huéspedes, prohibiéndose que la entrega de llaves se gestione a través de cajetines ubicados en la calle.
• En cuanto a las facilidades con que debe contar la vivienda, se exige un armario por dormitorio, plancha, frigorífico, horno o microondas, cocina de dos fogones como mínimo, y demás utensilios necesarios para la vida cotidiana. 

Además, se exige que el propietario haga entrega a los huéspedes de la información necesaria en cuanto a limpieza, seguridad y uso de los espacios comunes para ocupar la vivienda sin alterar la vida del edificio, y que les proporcione el reglamento de régimen interno aplicable al inmueble, donde se recogen las normas de convivencia aprobadas por la comunidad.