Comprar una vivienda en una comunidad de propietarios no solo implica hacerse cargo del precio del inmueble y de los gastos de la operación, sino también asumir ciertas obligaciones frente a la comunidad.
Entre ellas, las derramas suelen generar controversias cuando coinciden con el proceso de compraventa de la vivienda, especialmente si se aprobaron poco antes de formalizarla o estaban en fase de negociación.
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Contacta con nosotros¿Quién debe pagar las derramas y para qué son?
Las derramas son aportaciones extraordinarias que aprueba la junta de propietarios para atender gastos que exceden de las cuotas ordinarias de comunidad. Pueden deberse a reparaciones importantes, como la sustitución de cubiertas, la instalación de un ascensor o la rehabilitación de fachadas, o bien a la realización de mejoras, como la construcción de una piscina o la colocación de placas solares.
El artículo 17.11 de la Ley de propiedad horizontal establece que la derrama corresponde al propietario del inmueble en el momento en que resulte exigible, es decir, cuando se apruebe por la junta.
Sin embargo, también hay que tener en cuenta que el artículo 9.1 impone la afección real del piso o local, lo que significa que la vivienda responde frente a la comunidad por esas deudas, con independencia de quién fuera el titular que las generó, hasta el límite de la parte vencida del año en curso y los 3 años naturales anteriores. Esto supone un claro inconveniente para el nuevo comprador cuando la derrama se aprobó antes de que él adquiriera la vivienda.
¿Qué pasa con las derramas impagadas y aprobadas antes de la compraventa?
Cuando una derrama se aprueba antes de la compraventa, el obligado principal al pago es el vendedor, por ser quien era propietario en ese momento. Sin embargo, la comunidad puede reclamar la deuda contra el inmueble y, en última instancia, embargarlo si no se satisface la obligación. Por ello, el comprador puede verse afectado si el vendedor incumple.
Sus posibilidades de actuación en este caso dependen de si el vendedor ocultó o no esa información:
Si el vendedor no la ocultó
Si el vendedor informó de la existencia de la derrama, lo habitual es que se refleje en el precio de la compraventa o se pacte expresamente quién asumirá el pago.
Aunque el obligado es el vendedor, si este no paga, la comunidad podrá actuar contra el inmueble y el comprador se verá forzado a satisfacerla para evitar el embargo. En tal caso, podrá repetir contra el vendedor lo abonado. No procede la reclamación por vicios ocultos, ya que la situación no fue ocultada.
Si el vendedor la ocultó
Si el vendedor no comunicó la existencia de la derrama pese a haberse aprobado antes de la venta, sigue siendo el obligado principal al pago. No obstante, la comunidad puede igualmente reclamar contra el inmueble.
El comprador, además de pagar para evitar el embargo, podrá reclamar contra el vendedor lo abonado (por la acción de repetición) e invocar la acción por vicios ocultos. Si se demuestra que hubo mala fe, podrá solicitar también una indemnización por daños y perjuicios.
¿Y si la derrama se aprobó después de la compraventa pero ya estaba planificada?
En ocasiones, cuando la compraventa está en marcha, la comunidad está tramitando una derrama que aún no se ha aprobado. Si la aprobación se produce después de la firma, el único obligado al pago será el comprador, por ser ya el titular. Sin embargo, se puede plantear la responsabilidad del vendedor en función de la información facilitada.
Si el vendedor comunicó el estado de la derrama
Si el vendedor informó de que existía una propuesta de derrama en trámite, lo normal es que las partes renegocien el precio o acuerden condiciones específicas en el contrato de arras o en la escritura de compraventa.
Si el vendedor no comunicó el estado de la derrama
Si el vendedor ocultó que la comunidad estaba tramitando una derrama y esta se aprueba después de la compraventa, el comprador no podrá repetir contra el vendedor porque la obligación de pago nació cuando él ya era propietario.
Sin embargo, podrá reclamar por vicios ocultos y exigir, según el caso, una rebaja proporcional del precio o incluso la resolución del contrato. La mala fe del vendedor también abre la vía a solicitar una indemnización.
¿Qué requisitos se exigen para reclamar por vicios ocultos?
La acción de saneamiento por vicios ocultos solo procede si concurren ciertos requisitos:
- Que el comprador desconociera la existencia de la derrama o de su inminente aprobación en el momento de la compra.
- Que la derrama sea de una cuantía relevante, de modo que pueda considerarse un gravamen grave para el inmueble.
- Que la situación ya existiera antes de la transmisión, al menos en fase de negociación dentro de la comunidad.
Las acciones que puede ejercitar el comprador son:
- La acción estimatoria o quanti minoris, consistente en reclamar una rebaja del precio proporcional al importe de la derrama.
- La acción redhibitoria, que permite la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas.
- Además, si se prueba la mala fe del vendedor, se podrá solicitar una indemnización adicional.
En todo caso, la forma más eficaz de prevenir conflictos es solicitar al administrador de fincas un certificado de deudas de la comunidad antes de la compraventa. Este documento acredita si existen derramas aprobadas o en curso y permite negociar con plena transparencia.