Uno de los aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de afrontar la compraventa de una vivienda o local en un régimen de propiedad horizontal es la situación económica del inmueble, ya que puede haber deudas pendientes con la comunidad de propietarios.
En ese caso, puede haber dudas sobre quién debe asumir la deuda, si el propietario que la contrajo o el nuevo dueño del inmueble, y en este artículo vamos a aclarar qué establecen sobre ello tanto la Ley de propiedad horizontal como la jurisprudencia.
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Contacta con nosotros¿En caso de compraventa quién es responsable de las deudas de la comunidad de propietarios?
La Ley y la jurisprudencia establecen una clara distinción entre el deudor personal y la responsabilidad real del inmueble. El responsable directo y personal del pago de los gastos comunitarios es siempre el propietario que contrajo la deuda, es decir, el anterior dueño. La comunidad de propietarios puede, y debe, reclamar las cantidades adeudadas a la persona que era propietaria en el momento en que se generaron los gastos.
No obstante, el artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal establece una importante excepción: el propio inmueble queda "afecto" al pago de la parte de la deuda que corresponda a la anualidad en curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores. Esto significa que, aunque el nuevo propietario no sea el deudor personal, la vivienda o local responde con su valor del pago de esa deuda.
¿En qué consiste la responsabilidad del nuevo propietario?
La responsabilidad del nuevo propietario es de naturaleza propter rem (en razón de la cosa). Es decir, es una carga que recae sobre el inmueble y no sobre la persona del nuevo adquirente. Si el anterior propietario no paga la deuda, la comunidad puede reclamar el pago y, en última instancia, iniciar un procedimiento judicial contra el nuevo propietario, que deberá responder con la vivienda o local hasta cubrir el importe adeudado.
El alcance de esta responsabilidad se limita, tal como se ha mencionado, a las deudas del año en que se produce la compraventa y los tres años naturales anteriores, sin importar si el anterior propietario tuvo el inmueble durante ese tiempo. Las deudas más antiguas, por lo tanto, no afectan al nuevo comprador.
¿Entonces ambos propietarios responden por igual por la deuda?
Ambos propietarios responderían de la misma manera si se tratara de una responsabilidad solidaria, pero la deuda por las cuotas de la comunidad no tiene esa naturaleza, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido muy clara en diferenciar ambas responsabilidades.
La responsabilidad solidaria se aplica cuando el mismo acreedor (la comunidad) puede exigir el pago total de la deuda a cualquiera de los deudores (en este caso, nuevo y antiguo propietario), como si ambos fueran igualmente responsables.
Sin embargo, en el caso de las deudas comunitarias tras una compraventa, la naturaleza de la obligación es distinta. La jurisprudencia diferencia entre:
- Deudor personal: El que generó la deuda, es decir, el antiguo propietario. La comunidad puede demandarlo y reclamarle el pago de forma personal, por el que deberá responder con todo su patrimonio. Además, responde por la totalidad de la deuda, independientemente de cuándo se generó.
- Responsabilidad propter rem: Es la que recae sobre el inmueble. El nuevo propietario responde con la propia vivienda o local adquirido por las deudas correspondientes al año en curso y los tres anteriores, pero no responde con su patrimonio personal más allá del valor del inmueble.
El Tribunal Supremo ha fijado esta doctrina en varias sentencias, entre ellas, en la sentencia número 319/2013, de 22 de abril y en la sentencia número 364/2022, de 4 de mayo de 2022.
¿Qué pasa si el anterior propietario no paga la deuda?
La comunidad de propietarios puede dirigirse contra el nuevo propietario para reclamar la deuda, ya que el inmueble responde por ella. Si el nuevo propietario se ve forzado a pagar, la jurisprudencia del Tribunal Supremo le reconoce un derecho de repetición. Esto significa que puede reclamar judicialmente al anterior propietario las cantidades que haya tenido que abonar.
En la práctica, esto protege al comprador diligente, que puede recuperar el dinero que pagó para saldar una deuda ajena.
¿Puede reclamar el nuevo propietario por vicios ocultos si hay deudas?
En teoría, la existencia de deudas con la comunidad podría considerarse un vicio oculto si se cumplen ciertas condiciones. Sin embargo, para que se considere un vicio oculto, la deuda debe ser grave, estar oculta al comprador y ser desconocida para él.
En el contexto de la compraventa de inmuebles en propiedad horizontal, es muy difícil que la deuda comunitaria se considere un vicio oculto, ya que la Ley de propiedad horizontal exige la presentación de un certificado de deudas en el momento de la escritura pública. El hecho de que el comprador renuncie a ese certificado o, si lo pide, sea consciente de la deuda, impide que pueda reclamar por vicios ocultos.
Solo si el vendedor oculta de forma fraudulenta la deuda y el comprador demuestra que no pudo conocerla, podría prosperar la reclamación.
¿Qué es el certificado de deudas de la comunidad?
El certificado de deudas es un documento emitido por el secretario o el administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, que informa sobre el estado de las cuentas de un determinado piso o local. Es la herramienta más importante que tiene un comprador para protegerse de las deudas.
El artículo 9.1.e) de la LPH establece que el vendedor debe aportar este certificado en el momento de la escritura pública, declarando estar al corriente de pago o, en caso contrario, especificando las deudas.
La ley permite que el comprador renuncie expresamente a este certificado, pero hacerlo es un riesgo enorme, ya que asumirá cualquier deuda existente. Conocer la deuda de antemano es clave, pues impide que se reclame posteriormente por vicios ocultos, ya que la deuda era, por definición, conocida.