Cuando un inquilino deja de pagar la renta o cualquier otra cantidad que le corresponda pagar, y el propietario inicia contra él un proceso de desahucio, aquel puede evitar el desalojo si ejercita lo que se conoce como enervación del desahucio.
Sin embargo, este beneficio no es ilimitado, y existen algunos casos en los que el inquilino o arrendatario no puede hacer uso de él.
A continuación, vamos a ver en qué consiste, cómo y cuándo se puede ejercitar y cuáles son los efectos de enervar el desahucio.
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Contacta con nosotros¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es un mecanismo legal que permite al inquilino evitar el desahucio por impago de rentas si al inicio del proceso paga la totalidad de la deuda con el propietario o pone el importe debido a su disposición.
Es una figura aplicable solo al desahucio por impago de rentas o de cantidades asimiladas debidas por el inquilino (suministros de agua y luz, gastos de comunidad, etc.).
Se trata de una forma de terminación prematura del procedimiento de desahucio, puesto que se produce en la fase inicial, cuando aún no se ha celebrado el juicio propiamente dicho. Está regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La facultad de enervación del desahucio no es ilimitada, sino que está sujeta al cumplimiento de determinadas condiciones, como vamos a ver en los siguientes apartados.
¿En qué momento se puede ejercitar la enervación del desahucio?
De acuerdo con el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la enervación del desahucio se debe ejercitar en el momento inicial del procedimiento de desahucio por impago de rentas.
Una vez presentada y admitida la demanda de desahucio, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al inquilino, antes de la celebración de la vista, concediéndole un plazo de 10 días para que desaloje el inmueble y pague lo que debe (o ponga el importe de la deuda a disposición del arrendador), o bien para que ejercite la enervación del desahucio, si tiene derecho a ello.
Si el inquilino opta por enervar el desahucio, deberá pagar la deuda dentro del plazo concedido, además de cualquier otra cantidad que le deba al arrendador hasta el momento, evitando con ello el desalojo.
¿Se puede oponer el arrendador a la enervación del desahucio?
El arrendador puede oponerse a la enervación del desahucio si considera que no se cumplen los requisitos legales para beneficiarse de él, y deberá hacerlo cuando el inquilino haya ejercitado su opción.
En ese caso, el juez citará a las partes a una vista, tras la cual dictará sentencia declarando la enervación de la acción o estimando la demanda de desahucio.
Si se acepta la demanda, seguirá el procedimiento por los trámites previstos para el juicio de desahucio hasta llegar al lanzamiento o desalojo forzoso del inquilino.
¿En qué casos no se puede ejercitar la enervación del desahucio?
No siempre es posible para el arrendatario acogerse a este beneficio. Así, el inquilino no podrá enervar el desahucio en ninguno de los siguientes casos:
- Cuando ya ejercitó el desahucio en una ocasión anterior, salvo que el cobro de la deuda no se haya producido por una causa imputable al arrendador (si este se negó a aceptar el dinero, por ejemplo, con la intención de iniciar el proceso de desahucio).
- Cuando el arrendador le hubiera requerido de pago extrajudicialmente por un medio fehaciente al menos 30 días antes de la interposición de la demanda, y el pago no se hubiera producido.
¿Cuáles son los efectos de la enervación del desahucio?
Cuando el inquilino enerva el desahucio, se salda la deuda y puede permanecer en el inmueble, evitando el desalojo. Por tanto, el contrato de arrendamiento continúa mientras no se cumplan el término establecido y las prórrogas que permita la ley, y siempre que no se produzca un nuevo impago.
Además, como ya hemos visto, solo cabe ejercitar la enervación del desahucio una vez, de modo que, ante un nuevo impago y consiguiente demanda de desahucio, ya no habrá oportunidad de enervación.
¿Cómo se puede evitar la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es una ventaja para el inquilino, pero un inconveniente para el arrendador que desea terminar el contrato de arrendamiento con un inquilino quizá problemático. Por eso, como hemos visto antes, la ley proporciona mecanismos para evitar que el arrendatario o inquilino pueda hacer uso de esta opción.
Así, para evitar la enervación del desahucio, el arrendador debe requerir de pago al inquilino por vía extrajudicial con al menos 30 días de antelación a la interposición de la demanda. Este requerimiento deberá hacerse por un medio fehaciente, como puede ser el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
La desventaja de este trámite es que el inicio del procedimiento de desahucio se verá dilatado esos 30 días más, pero a cambio se evita la posibilidad de que el inquilino continúe con el arrendamiento.