El arrendamiento de local comercial tiene algunas particularidades con respecto al arrendamiento de vivienda, siendo su regulación en general bastante más flexible que la de este.
Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos también contempla en este caso los supuestos en que el arrendador puede instar la resolución del contrato y, si el inquilino no abandona el local voluntariamente, llevar a cabo el desahucio.
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Contacta con nosotros¿Dónde se regulan las causas de extinción del alquiler de un local comercial?
El arrendamiento de local de negocio se rige prioritariamente por lo pactado entre las partes conforme al régimen de arrendamientos para uso distinto de vivienda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (artículos 3, 4 y 29 a 35), y supletoriamente por el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil para los aspectos procesales (artículo 250 y siguientes).
De acuerdo con dicha regulación, el contrato de arrendamiento de local comercial se extingue por las causas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y por resolución de pleno derecho instada por el arrendador por cualquiera de los motivos que contempla el artículo 35.
¿En qué casos procede el desahucio de un local comercial?
De acuerdo con lo expuesto, procede el desahucio siempre que se exista un incumplimiento del arrendatario que pueda dar lugar a la resolución del contrato (y el inquilino no se marche voluntariamente), o cuando, por cualquier causa, se entienda que el inquilino ha perdido el justo título que ampara su ocupación del local comercial y se niegue a marcharse.
Los supuestos que pueden dar lugar al desahucio de un local comercial se pueden agrupar en las siguientes categorías:
Impago de las rentas o cantidades asimiladas
El arrendador podrá llevar a cabo el desahucio del local comercial desde el momento en que el inquilino deje de pagar la renta o las cantidades asimiladas, es decir, cualquier otra que le corresponda pagar por contrato. También se podrá instar el desahucio por el retraso en el pago.
El momento en que se puede iniciar el procedimiento es el día siguiente a aquel en que debió haberse producido el pago, dependiendo de la periodicidad pactada. Por ejemplo, si el inquilino debe pagar del día 1 al 5 de cada mes, se podrá iniciar el desahucio el mismo día 6, si aún no se ha recibido el pago (sin perjuicio de cumplir previamente con el trámite de intento de resolución extrajudicial que establece la ley).
Se entiende por cantidades asimiladas el pago de los suministros, del IBI o de cualquier otro gasto que se haya pactado.
Expiración del plazo pactado
También habilita la acción de desahucio la expiración del término pactado, sin necesidad de prórroga legal en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, salvo lo que las partes hayan previsto en el contrato, y con sujeción al principio de libertad de pactos propio de estos arrendamientos comerciales.
Por tanto, si llega el día de vencimiento pactado y, tras ser requerido, el inquilino se niega a abandonar el local, se podrá iniciar el procedimiento de desahucio.
Hay que tener en cuenta que si el arrendador no requiere al inquilino para que abandone el local, se entiende que tolera su permanencia en él y el contrato se considera renovado por tácita reconducción durante un nuevo periodo equivalente al pactado para el pago de la renta (si se pactó mensual, por un mes más).
Incumplimiento del arrendatario
Cualquier incumplimiento del arrendatario de los términos pactados en el contrato o de las obligaciones que le impone la ley puede justificar también un desahucio.
El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé los supuestos de incumplimiento del inquilino en que procede la resolución de pleno derecho del contrato a instancias del arrendador, y son, además de la falta de pago de la renta:
- La falta de pago de la fianza.
- La producción intencionada de daños en el local por el arrendatario.
- La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- La cesión o subarriendo del local sin cumplir lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este punto, el arrendamiento de local es más flexible que el de vivienda, y no se exige consentimiento del arrendador, pero sí comunicarle fehacientemente el subarriendo en el plazo de un mes.
En estos supuestos, y en cualquier otro que se haya pactado en el contrato, procede la resolución del contrato y, en su caso, el desahucio por incumplimiento. De cualquier modo, conviene examinar el contrato para cada supuesto concreto.
¿Cuál es el procedimiento de desahucio de local comercial en cada caso?
En todos los casos mencionados, el desahucio se tramita por los cauces del juicio verbal con las particularidades que establezca la Ley de Enjuiciamiento Civil según la causa que lo motive, concretamente:
- Falta de pago de la renta o expiración del plazo. Por el procedimiento establecido en el artículo 250.1.1.º, que permite pedir en la misma demanda el desahucio y el pago de las cantidades debidas (si es el caso), además del desalojo.
- Otras causas. Por el procedimiento establecido en el artículo 250.1.4.º, que permite desahuciar al inquilino por falta de título justo.
- En este caso, habrá que instar primero un procedimiento de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento, para que, una vez declarada la falta de título del inquilino, se pueda instar el procedimiento de desahucio.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste el procedimiento de desahucio?
En el procedimiento de desahucio se pueden distinguir las siguientes fases:
Requerimiento previo
La ley no exige que el arrendador deba realizar previamente un requerimiento fehaciente extrajudicial al inquilino, pero hacerlo puede evitar el juicio y, en el caso de que el desahucio se base en el impago de renta, evitará que el inquilino pueda enervarlo (evitar el desahucio pagando la deuda después de la demanda).
Medio adecuado de solución de controversias
Independientemente de que se opte o no por el requerimiento previo, antes de interponer la demanda por desahucio, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a someter el conflicto a un intento de solución extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias (MASC), como la conciliación, la mediación o la negociación, entre otros admitidos.
Este trámite paraliza el curso del plazo para impugnar ante los tribunales, que se reanuda cuando se entiende entendida la negociación sin éxito.
Demanda de desahucio
En ese momento, se podrá interponer la demanda de desahucio ante el tribunal de instancia o juzgado de primera instancia del lugar donde esté radicado el local.
Si el motivo es el impago de la renta, el arrendador deberá indicar si quiere reclamar además las cantidades adeudadas, o su voluntad de condonar la deuda a cambio de que el inquilino abandone voluntariamente el inmueble.
Además, en cualquier caso, el demandante deberá solicitar además de la declaración del desahucio, la ejecución de la demanda (para que se proceda al desalojo, llegado el caso), acumulando ambas acciones, declarativa y ejecutiva, en el mismo escrito.
Notificación al demandado
En el caso del desahucio de local comercial, la ley permite que se efectúe la notificación directamente en dicho local, aunque no se encuentre allí el inquilino.
Si no se le entrega a él personalmente, se podrá cubrir el trámite con la notificación a cualquier empleado o familiar mayor de 14 años que se encuentre en el lugar. Si no es posible tampoco así, se podrá realizar la notificación por edictos en el juzgado.
Terminación anticipada
Si el desahucio se basa en el impago de rentas, cabe la posibilidad de que el procedimiento termine prematuramente por enervación, si el inquilino paga la deuda en el plazo de 10 días desde la notificación. No obstante, no podrá hacer uso de este derecho si el arrendador ya le había requerido previamente ni si ya utilizó este recurso con anterioridad (salvo que el pago no se hubiera realizado entonces por causa imputable al arrendador).
También cabe que finalice el desahucio anticipadamente si el arrendador manifestó su voluntad de condonar la deuda y el inquilino se marcha voluntariamente.
Juicio verbal
En cualquier otro caso, si el inquilino se opone a la demanda, el procedimiento continuará su curso hasta el juicio verbal, donde se habrá de probar el derecho a permanecer en el local o la falta de él, según el caso, y, practicadas las pruebas, el juez decidirá, normalmente a favor del demandante y fijando día y hora para el desalojo o lanzamiento.
Desalojo o lanzamiento
Llegado el día y hora fijados, se personarán en el local un funcionario del juzgado acompañado de la fuerza pública, si es necesario, para efectuar el desalojo. Además, conviene que acuda también un cerrajero, para poder cambiar la cerradura.
Si el inquilino no se marcha voluntariamente, se le forzará a ello, levantando acta de lanzamiento para hacer constar el estado del local (de cara a futuras reclamaciones). Si se marcha voluntariamente, el lanzamiento quedará sin efecto, aunque también se podrá levantar acta a petición del arrendador.