Dentro de las posibilidades de la propiedad horizontal, se encuentran tanto las comunidades de propietarios de pisos o locales de un mismo edificio como las que se refieren a un conjunto de edificaciones independientes que comparten también elementos comunes.
El segundo caso es el de los complejos inmobiliarios privados, nacidos como una extensión del régimen de propiedad horizontal concebido para los edificios, y cuya regulación presenta ciertas particularidades con respecto a estos.
¿Qué es un complejo inmobiliario privado?
Un complejo inmobiliario privado es una modalidad de organización de la propiedad que surge cuando existen varios edificios independientes, parcelas o locales que comparten elementos, viales o servicios comunes.
Es la tipología que se conoce comúnmente como urbanización privada, aunque también se aplica en el caso de los parques empresariales, con distintos edificios de locales, o los centros comerciales formados por varios edificios.
¿Por qué normas se rigen los complejos inmobiliarios?
Cuando la agrupación de edificios independientes reúna las características de un complejo inmobiliario, se le aplicarán las normas de la Ley de propiedad horizontal, tal y como establece el artículo 396 del Código Civil, que define y fija los requisitos generales de la propiedad horizontal: la coexistencia de un derecho singular exclusivo a favor de cada copropietario y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.
Ello supone una excepción a la aplicación de las normas de la comunidad de bienes ordinaria, impidiendo que cualquier copropietario pueda pedir, entre otras cosas, la división de los elementos comunes, lo que lógicamente no ocurre en la propiedad horizontal.
¿Qué condiciones debe reunir un complejo inmobiliario privado?
Para que un grupo de edificaciones pueda considerarse complejo inmobiliario, y acogerse a la regulación especial prevista para la propiedad horizontal, debe cumplir las siguientes condiciones contempladas en el artículo 24.1 de la Ley de propiedad horizontal (en concordancia con el artículo 396 del Código Civil):
Pluralidad de fincas
En primer lugar, debe estar integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí destinadas a viviendas o locales.
La nota característica en este tipo de comunidad es la extensión horizontal de la propiedad, frente a la vertical que define a los edificios, si bien puede existir un complejo inmobiliario que reúna ambas características.
Participación en elementos comunes
Además, los titulares de los inmuebles incluidos en el complejo comparten una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Este punto diferencia a los complejos inmobiliarios de la copropiedad ordinaria, que se regula por las normas aplicables a la comunidad de bienes. Aquí, al tratarse de una propiedad horizontal, los elementos comunes son indivisibles, y cada propietario ostenta una cuota de propiedad sobre ellos, no una propiedad plena sobre una porción de los mismos.
Independencia jurídica
De lo anterior se desprende que cada copropietario tiene pleno dominio sobre la parcela o local de su propiedad, aunque tenga la obligación de contribuir al mantenimiento de los elementos comunes.
¿Qué opciones de organización existen para los complejos inmobiliarios?
El artículo 24.2 de la Ley de propiedad horizontal prevé que los complejos inmobiliarios puedan organizarse de dos formas distintas:
Como una sola comunidad
Esta es la forma de organización que existe en complejos pequeños, donde existen varias viviendas unifamiliares independientes, por ejemplo. En este caso, el complejo se rige por una sola junta de propietarios y se organiza mediante un solo presupuesto.
Los complejos inmobiliarios en comunidad única se someten en todo a las disposiciones de la Ley de propiedad horizontal.
Como una agrupación de comunidades
En complejos más grandes, existen diferentes secciones o edificaciones independientes en las que concurren varios copropietarios y, a su vez, una copropiedad global que las incluye a todas, funcionando como una agrupación de comunidades de propietarios.
Se trata de complejos inmobiliarios en los que coexisten varias juntas de propietarios (una por cada comunidad), y en los que el título constitutivo deberá contener la descripción del complejo en su conjunto y de los elementos comunes, fijando la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, que servirá para determinar sus respectivas contribuciones al sostenimiento de los gastos de la comunidad agrupada.
Otras
El apartado 4 del artículo 24 de la Ley de propiedad horizontal prevé la posibilidad de que un complejo inmobiliario adopte una forma jurídica diferente a las indicadas, en cuyo caso, se regirá por los pactos establecidos por los copropietarios y, supletoriamente, por las disposiciones de la ley, con las peculiaridades propias de los complejos inmobiliarios.
¿Cómo se regulan los complejos inmobiliarios privados?
Cualquiera que sea su forma de organización, los complejos inmobiliarios se regirán por las disposiciones de la Ley de propiedad horizontal con las siguientes especialidades:
- La junta de propietarios está compuesta por los presidentes de cada una de las comunidades integrantes.
- Los acuerdos se adoptarán en la forma establecida en la ley, pero, cuando sea necesaria una mayoría cualificada, habrá que obtener previamente la misma mayoría cualificada en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades integrantes.
- Con carácter general no se exige la obligación de contribuir al fondo de reserva (salvo previsión estatutaria) previsto de forma general en las comunidades en propiedad horizontal para atender obras de conservación, reparación, rehabilitación de la finca, accesibilidad y eficiencia energética.
- Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada solo tendrán competencia sobre los elementos comunes, y los acuerdos de la junta integrada no podrán menoscabar las facultades de gobierno de los órganos propios de cada comunidad integrante.
¿Se necesita autorización administrativa para constituir un complejo inmobiliario?
Conforme al artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, de 2015, para la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, será necesario obtener una autorización emitida por la Administración competente donde su ubique la finca o fincas sobre las que se constituya el régimen de propiedad horizontal del complejo. Este requisito será imprescindible para poder inscribir la propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad.
No obstante, la ley exime de esta obligación en los supuestos siguientes:
- Cuando los elementos privativos sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones integradas en el complejo.
- Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de elementos privativos.