El contrato de alquiler de temporada es una figura prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para cubrir necesidades residenciales temporales, distintas de las de una vivienda habitual. Aunque puede parecer similar al arrendamiento turístico o al de vivienda permanente, su régimen jurídico presenta particularidades relevantes que conviene conocer.
A continuación vamos a ver cuáles son sus principales características, la normativa aplicable y los requisitos que deben cumplirse al formalizar este tipo de arrendamientos.
Podemos ayudarte
Somos abogados especialistas en derecho inmobiliario en Valencia. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en la materia, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso.
Contacta con nosotros¿Qué se entiende por alquiler de temporada según la ley?
Según el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el alquiler de temporada es aquel que, recayendo sobre una edificación, se celebra para satisfacer una necesidad temporal del inquilino, distinta de la de vivienda permanente.
La clave, por tanto, está en la finalidad del arrendamiento. El inquilino debe contar con una residencia habitual en otro lugar, y el arrendamiento debe responder a una necesidad específica que no se prolongue de forma indefinida en el tiempo.
La jurisprudencia también ha reforzado este criterio, destacando que la esencia del arrendamiento de temporada reside en que permita desarrollar una actividad accidental en un periodo determinado, al margen de las rutinas de vida cotidiana (sentencia del Tribunal Supremo número 790/2011, de 4 de abril).
Algunos ejemplos de alquiler de temporada son los alquileres contratados para cursar estudios, por razones laborales temporales o para pasar las vacaciones.
¿Qué normas regulan el alquiler de temporada?
El alquiler de temporada, como arrendamiento para uso distinto del de vivienda, se caracteriza por una notable flexibilidad legal. Su régimen jurídico se estructura del siguiente modo:
- En primer lugar, por la voluntad de las partes, que gozan de amplio margen para pactar las condiciones contractuales.
- En su defecto, por lo dispuesto en el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Y, de forma supletoria, por lo establecido en el Código Civil.
No obstante, existen ciertos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que son de aplicación obligatoria, entre los que destacan los contenidos en el título I, sobre el ámbito de aplicación, y en el título IV, sobre la fianza y la formalización del contrato.
¿Qué requisitos se deben cumplir al formalizar un contrato de alquiler de temporada?
De acuerdo con los preceptos de aplicación obligatoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y según la definición del contrato de alquiler de temporada que recoge la propia ley, se pueden destacar los siguientes requisitos:
Fianza
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de que medie la prestación de una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta cuando el alquiler tiene un uso distinto del de vivienda, como es el caso del arrendamiento de temporada.
Esta cantidad debe entregarse al momento de formalizar el contrato y será devuelta al finalizar, una vez descontadas, si procede, las reparaciones por desperfectos imputables al arrendatario.
Forma exigida
El contrato se puede celebrar verbalmente o por escrito. Sin embargo, cualquiera de las partes puede exigir que se formalice por escrito, conforme al artículo 37 de la ley. En ese caso, el documento deberá contener, al menos, la identidad de las partes, la identificación de la vivienda, la duración del contrato, la renta inicial y las demás cláusulas acordadas.
Tiempo mínimo y máximo
La ley no establece un plazo mínimo ni máximo para el alquiler de temporada. Lo determinante es que la duración esté vinculada a una necesidad temporal concreta, aunque esta sea inferior al tiempo fijado en cada comunidad como umbral legal que no se puede superar con el alquiler turístico. En ningún caso debe encubrir una necesidad permanente de vivienda.
De ese modo, en la Comunidad Valenciana, si un alquiler tiene una duración superior a 10 días, no podrá calificarse como turístico, debiendo regirse necesariamente como arrendamiento de temporada.
Características de la vivienda
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que el alquiler de temporada debe recaer sobre una edificación, la interpretación doctrinal admite que pueda concertarse sobre una habitación, siempre que se trate de una unidad independiente.
Esto implica que el arrendatario debe contar con los espacios necesarios para vivir de manera autónoma y desarrollar su vida cotidiana en condiciones normales.
¿Cómo se distingue el alquiler de temporada del alquiler turístico?
La principal diferencia es que el alquiler turístico está sometido a una normativa sectorial específica, y satisface una necesidad turística, no la de vivienda para uso temporal, como ocurre en el alquiler de temporada.
En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, las viviendas con fines turísticos se regulan por la Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana y el Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico.
Así, mientras que el alquiler de temporada es una actividad no habitual, con precio fijado por mes y sin servicios complementarios, el alquiler turístico suele responder a estas características, que son también las principales diferencias con el alquiler de temporada:
- Da servicio a una finalidad turística.
- Está sujeto a unos requisitos de registro público y autorización administrativa.
- Se ofrece de forma habitual al público en general y por canales turísticos, ya sea por el mismo propietario o por empresas gestoras de este tipo de viviendas.
- Se cobra por noche o día.
- Puede incluir servicios como limpieza o comidas.
- El coste de los suministros va incluido en el precio final, y nunca se cobra aparte.
- Requiere una duración inferior al límite que se establezca en cada comunidad autónoma, que en el caso de Valencia es de 11 días.
¿Cómo se distingue el alquiler de temporada del alquiler de vivienda habitual?
La diferencia esencial radica en la necesidad que satisface el arrendamiento. Si responde a una necesidad permanente de vivienda del inquilino, se estará ante un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Por el contrario, si se destina a cubrir una necesidad específica y limitada en el tiempo, será alquiler de temporada.
La jurisprudencia insiste en que el alquiler de temporada debe ser ocasional y vinculado a una causa concreta, como puede ser un desplazamiento temporal por motivos laborales o académicos.
¿Qué pasa si se formaliza como alquiler de temporada un alquiler de vivienda habitual?
En estos casos se incurre en un fraude de ley. No es válido utilizar la figura del alquiler de temporada para eludir la normativa protectora del arrendamiento de vivienda habitual cuando en realidad se está cubriendo una necesidad permanente del inquilino.
Un ejemplo frecuente es el de familias que alquilan una vivienda bajo un contrato de temporada en zonas turísticas, con la obligación de abandonar la vivienda durante los meses de verano. Esta práctica, aunque frecuente, es contraria a derecho.
Distinto sería el caso de estudiantes que alquilan durante el curso y regresan a su vivienda habitual en vacaciones, o de trabajadores desplazados que mantienen su residencia permanente en otra localidad.
En caso de acreditarse que se está usando la figura del alquiler de temporada para cubrir una necesidad de vivienda permanente, se aplicarán las normas protectoras de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el uso de vivienda habitual, incluyendo la posibilidad de prórroga obligatoria a favor del inquilino.