La vivienda es una materia de competencia compartida, con competencias autonómicas de desarrollo y ejecución que coexisten con las competencias estatales sobre aspectos básicos, entre otros, la figura del gran tenedor, de aplicación en todo el territorio nacional.
Mediante el concepto de gran tenedor, la ley distingue distintas situaciones entre los propietarios de vivienda, en función de las circunstancias de cada uno.
Podemos ayudarte
Somos abogados especialistas en derecho inmobiliario en Valencia. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en la materia, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso.
Contacta con nosotros¿Qué se entiende por gran tenedor?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda es una ley estatal que establece las condiciones básicas en materia de vivienda, que podrán ser desarrolladas por las comunidades autónomas en sus respectivas leyes.
Entre los conceptos básicos que define la ley estatal se encuentra la figura del gran tenedor, que el artículo 3.k define como la persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Esta condición básica puede ser particularizada por las comunidades autónomas, de forma motivada, para zonas específicas declaradas entornos de mercado residencial tensionado, en las que se podrá ampliar la definición de gran tenedor a los propietarios de 5 o más viviendas.
Por tanto, la figura de gran tenedor delimita las obligaciones de los propietarios de viviendas en entornos urbanos cuando estos superan determinado umbral en el número de inmuebles.
¿Qué implicaciones tiene ser considerado gran tenedor?
Ser considerado un gran tenedor de viviendas supone tener que hacer frente a algunas obligaciones adicionales a la hora de disponer de las propiedades, tanto en relación con el arrendamiento, como en la tramitación de un eventual desahucio del inquilino u ocupante por otro título.
Las consecuencias principales de ser gran tenedor abarcan los siguientes aspectos:
Gastos de gestión
En caso de celebrar un contrato de arrendamiento, el propietario gran tenedor está obligado a correr con los gastos de gestión inmobiliaria (en su caso) y cualquier otro relacionado con la formalización del contrato (artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Limitación en la actualización de la renta
El artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, estableció una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda, con reglas específicas según el arrendador sea o no gran tenedor, y en el caso de que se cumpliera la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada del real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, o bien a lo largo del año 2024.
A partir de 2025, conforme a la disposición adicional undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la actualización tomará como base el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado por el INE.
En estos casos, la actualización será la pactada por las partes, siempre que no exceda de dicho límite.
Prórroga extraordinaria del contrato
En los contratos de alquiler en los que finalicen la prórroga obligatoria y la prórroga tácita previstas en los artículos 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, respectivamente, el arrendatario que acredite su situación de vulnerabilidad social y económica podrá solicitar además una prórroga extraordinaria por un plazo máximo de un año, que el arrendador deberá aceptar si es gran tenedor de viviendas (salvo que en su lugar las partes hayan suscrito un nuevo contrato de alquiler).
Obligaciones procedimentales
La condición de gran tenedor también tiene repercusiones en el ámbito procesal, cuando el propietario pretenda el desahucio del ocupante de la vivienda. Las consecuencias que prevé la ley en este caso son las siguientes:
- Inadmisión de la demanda que pretenda la recuperación de la posesión de la vivienda si el demandante no especifica su condición de gran tenedor, además de si el inmueble constituye vivienda habitual del ocupante (artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- En procesos de ejecución hipotecaria deberá indicarse si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante tiene la condición de gran tenedor (artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Qué consecuencias tiene ser gran tenedor en una zona de mercado residencial tensionado?
De forma adicional, los propietarios que reúnan las condiciones para ser gran tenedor de viviendas en una zona de mercado residencial tensionado tendrán además las siguientes limitaciones y deberes:
Limitación de renta
La renta del alquiler está sujeta a una limitación legal en estas zonas cuando el propietario de la vivienda es un gran tenedor: la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá ser superior al límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, teniendo en cuenta las condiciones concretas de la vivienda arrendada y del edificio en el que se encuentre (artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
También se aplicará esta limitación cuando el contrato de arrendamiento tenga por objeto una vivienda en zona de mercado residencial tensionado sobre la que no hubiera estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los últimos 5 años.
Otras obligaciones
Además, dependiendo de la comunidad autónoma, pueden existir otros deberes que afectan a los grandes tenedores de vivienda, bien en zonas de mercado residencial tensionado, bien en todas en general, y que pueden consistir en:
- La obligación de ofrecer un alquiler social a personas vulnerables cuando se cumplen determinadas condiciones.
- El reconocimiento de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración autonómica, en caso de enajenación de la vivienda.
- La obligación de inscribirse como tenedores de vivienda en un registro público creado al efecto.