Arrendamiento de inmuebles como actividad económica y régimen de empresa familiar

Las empresas familiares son parte fundamental del entramado empresarial tanto en el ámbito nacional como internacional, motivo por el cual la legislación española y la comunitaria prestan una especial atención a este tipo de empresas y las hacen objeto de un tratamiento fiscal privilegiado. 

Cuando estas empresas se dedican al arrendamiento de inmuebles, para poder acogerse a ese régimen privilegiado, deben acreditar que desarrollan efectivamente una actividad económica y no constituyen en realidad una entidad patrimonial de tenencia de inmuebles.

¿Qué implicaciones fiscales tiene la empresa familiar?

La consideración de una empresa como familiar supone importantes beneficios fiscales de cara a una posible sucesión o a la obligación de tributar por el impuesto sobre el patrimonio. 

Este trato privilegiado tiene su base en la necesidad de mantener el entramado de pequeñas y medianas empresas en el ámbito comunitario, evitando que una excesiva carga fiscal comprometa su viabilidad económica y su permanencia en el tiempo.

Así se refleja, entre otras, en la Recomendación de la Comisión, de 7 de diciembre de 1994, sobre la transmisión de las pequeñas y medianas empresas.

Como consecuencia, los principales beneficios fiscales aplicables a la empresa familiar son:

• En relación con el impuesto sobre el patrimonio, una exención del 100 % del valor de las participaciones o de los bienes afectos a la empresa familiar (artículo 4.Ocho. Dos de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, que remite a la Ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas para determinar cuándo existe actividad económica de arrendamiento de inmuebles).
• En relación con el impuesto sobre sucesiones y donaciones, una reducción del 95 %, en la base imponible, del valor de las participaciones en la empresa, siempre que la actividad se mantenga durante los 10 años siguientes al fallecimiento del causante (artículo 20.2.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Esta reducción puede ser incluso superior dependiendo de la comunidad autónoma concreta.

¿Cuándo existe actividad económica en el arrendamiento de inmuebles?

En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, el requisito fundamental para poder acogerse al régimen fiscal más beneficioso de las empresas familiares es acreditar que se está desarrollando realmente una actividad económica y que no se intenta eludir la carga impositiva que correspondería de tratarse de una entidad patrimonial no empresarial.

La clave para determinar cuándo existe actividad económica de arrendamiento de inmuebles se encuentra en las leyes que regulan los correspondientes impuestos, fundamentalmente en el artículo 27.2 de la Ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), según el cual se entenderá que hay actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, un empleado con contrato laboral y a jornada completa. 

Anteriormente, el mismo artículo exigía además que existiera un local afecto a la actividad, pero este requisito ya no aparece en su redacción actual.

En cuanto a las leyes que regulan los otros tributos, remiten directa o indirectamente a lo establecido en la Ley sobre el IRPF, por lo que los requisitos exigibles son los mismos en todos los casos.

El propio Tribunal Supremo zanja la cuestión en su sentencia de casación número 956/2025, de 14 de julio, en la que fija la doctrina aplicable a estos casos, y establece que el único requisito exigible es que la empresa de arrendamiento de inmuebles tenga contratado un empleado a jornada completa en la fecha de devengo del impuesto.

¿Se admiten otras formas alternativas de contratación de la gestión?

Como hemos dicho, el Tribunal Supremo es muy claro al establecer que debe aplicarse el artículo 27.2 de la LIRPF literalmente, sin que sea posible exigir requisitos adicionales (como la necesidad económica razonable de contratar al empleado) ni contemplar otras fórmulas alternativas (como contratar varios empleados a tiempo parcial o un trabajador autónomo).

No obstante, la Dirección General de Tributos, en recientes consultas, ha perfilado el requisito de contratación de un empleado a jornada completa, flexibilizando el criterio y permitiendo, en algunos casos, considerar la externalización del servicio mediante una empresa subcontratada en el ámbito del impuesto sobre sociedades, por ejemplo, cuando la magnitud de la actividad y de la organización empresarial justifiquen optar por esa vía.

Sin embargo, en el terreno específico de la empresa familiar, la Dirección General de Tributos ha mantenido un criterio más estricto.

En cualquier caso, la única solución indiscutida es la aplicación literal del requisito legal, y, por tanto, la forma más segura de cumplir con la legalidad es que la empresa cuente con un empleado (trabajador por cuenta ajena) a tiempo completo (40 horas semanales o las que correspondan según convenio). 

¿Qué requisitos se exigen para considerar empresa familiar al arrendamiento de inmuebles?

Además, para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda recibir el tratamiento fiscal favorable de las empresas familiares, es necesario:

Porcentaje de participación

Para que se pueda entender que la empresa es familiar, la participación del sujeto pasivo en el capital de la entidad debe ser, al menos, del 5 % computado individualmente, o del 20 %, si se considera conjuntamente con el cónyuge, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado, por consanguinidad, afinidad o adopción (artículo 4.Ocho.Dos.b de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio).

Implicación en la empresa

Además, para poder aplicar las reducciones y exenciones legales, alguna de las personas del grupo de parentesco debe ejercer efectivamente las funciones de dirección en la entidad y recibir una retribución por ello de más del 50 % de sus rendimientos totales en actividades económicas y del trabajo (artículo 4.Ocho.Dos.c).

Aunque solo uno de los familiares cumpla este requisito, la exención se aplicará a todos los miembros del grupo familiar.

Mantenimiento de la actividad

La aplicación del régimen privilegiado está sujeta a la obligación de mantener las participaciones o los bienes transmitidos durante un plazo mínimo (los 10 años siguientes al fallecimiento, en el caso del impuesto de sucesiones y donaciones, salvo que fallezca el adquirente dentro de ese plazo, según el artículo 20.2.c de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

¿Qué diferencia a la empresa de arrendamiento de inmuebles de la entidad patrimonial de tenencia de inmuebles?

La necesidad de tener clara la diferencia entre la actividad económica de arrendamiento de inmuebles y la entidad patrimonial de tenencia de inmuebles es crucial para poder aplicar el régimen fiscal correcto. De hecho, de ello depende poder ser objeto o no de una inspección por irregularidad o incluso fraude fiscal.

Las entidades patrimoniales de tenencia de inmuebles, antes sociedades patrimoniales, están contempladas en el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, donde se definen por contraposición a la actividad económica.

Por tanto, la entidad patrimonial se caracteriza por no implicar actividad económica alguna, y se entiende por tal aquella en la que más de la mitad de su activo está constituido por valores o no está afecto a una actividad económica. 

Su finalidad fundamental es la de separar el patrimonio del de sus socios y protegerlo ante eventuales deudas, además de suponer un ahorro fiscal frente a la tributación individual.

En caso de que los inmuebles que forman parte de la entidad se arrienden, es imprescindible que no exista una persona empleada a jornada completa que se ocupe de hacerlo, ya que, en ese caso, se trataría de una actividad económica.

Las entidades patrimoniales de tenencia de inmuebles tributan por el impuesto de sociedades al tipo general del 25 %, pueden deducir el IVA soportado (en su caso), no tributan por el impuesto sobre el patrimonio y no pueden acogerse a los beneficios fiscales previstos para las actividades económicas (en este caso, para las empresas familiares).