La comunidad de bienes plantea con frecuencia situaciones en las que uno de los copropietarios decide transmitir su cuota a una persona ajena al grupo. Para evitar que la entrada de terceros altere la estabilidad interna de la comunidad, el ordenamiento jurídico reconoce una facultad de adquisición preferente a favor de los demás copropietarios.
Esta figura se articula a través del derecho de retracto entre comuneros, que opera como un mecanismo de protección frente a transmisiones a extraños.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste el derecho de retracto entre comuneros?
El retracto entre comuneros es una manifestación clásica del derecho de adquisición preferente, por el cual la ley concede a determinadas personas la facultad de adquirir un bien con prioridad frente a terceros. En el ámbito de la comunidad de bienes, esta preferencia se dirige a preservar la cohesión del grupo de copropietarios evitando, cuando resulte posible, la entrada de sujetos ajenos en la titularidad indivisa.
En virtud del derecho de retracto, una vez producida la venta a un tercero, los demás copropietarios pueden subrogarse en la posición del comprador, reembolsando el precio y asumiendo las condiciones pactadas en la enajenación.
El derecho de retracto entre comuneros está previsto en el artículo 1522 del Código Civil. Aunque este precepto no menciona de forma expresa un derecho de tanteo previo, la doctrina y la práctica lo entienden implícito cuando el comunero es informado de la intención de venta y de sus condiciones. Si esta comunicación no se produce, el copropietario puede acudir directamente al retracto una vez consumada la transmisión.
¿Cuál es su finalidad?
El derecho de retracto tiene como finalidad principal la protección del equilibrio interno de la comunidad. El ordenamiento busca que las decisiones relativas al bien común sigan adoptándose entre quienes ya mantienen un vínculo previo con el inmueble.
La entrada de terceros puede dificultar la gestión ordinaria, incrementar la conflictividad o complicar futuros acuerdos sobre el uso, la administración o la eventual división del inmueble. Al permitir que los copropietarios mantengan la continuidad en la titularidad, el retracto actúa como un instrumento de estabilidad y coherencia dentro del régimen de proindiviso.
¿Cómo funciona el derecho de retracto de comuneros?
El derecho de retracto se ejercita una vez realizada la venta a un tercero. El copropietario que desea ejercerlo debe reembolsar al comprador el precio abonado y los gastos necesarios y útiles asociados a la adquisición. Este ejercicio puede formalizarse judicialmente, mediante demanda, o extrajudicialmente, mediante escritura pública o acta notarial.
El Código Civil establece que se debe ejercer dentro del plazo de 9 días contados desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o, en defecto de inscripción, desde que el comunero tenga conocimiento fehaciente de la transmisión.
Una vez ejercido correctamente, la transmisión realizada a favor del tercero queda sin efecto y el comunero pasa a ocupar su lugar como nuevo titular de la cuota transmitida.
¿Quién puede ejercer el retracto?
El derecho de retracto corresponde a todos los copropietarios del bien. No se exige un mínimo de participación ni la concurrencia de un interés cualificado distinto del propio vínculo de cotitularidad.
Cuando varios comuneros desean ejercitarlo simultáneamente, la ley dispone que la cuota adquirida se distribuirá entre ellos en proporción a sus participaciones en la comunidad. Esta solución evita desequilibrios en la titularidad y asegura que ningún copropietario obtenga una posición excesivamente dominante dentro del proindiviso.
¿Es necesario inscribir el derecho de retracto en el Registro de la Propiedad?
Al tratarse de un derecho legal, previsto expresamente en el Código Civil, el retracto de comuneros no necesita ser inscrito para ser oponible frente a terceros, aunque estos se vean afectados por la limitación que supone a la transmisión de la propiedad. La ley lo reconoce automáticamente y su eficacia no queda condicionada a la publicidad registral.
Sin embargo, los copropietarios pueden pactar otros derechos de adquisición preferente adicionales, amparados en el principio de libertad de pactos. Estos acuerdos pueden consistir en un derecho de tanteo con un plazo más amplio, un sistema específico de notificación o incluso un derecho de opción de compra recíproco. A diferencia del retracto legal, estos pactos solo serán plenamente oponibles a terceros adquirentes si se formalizan en escritura pública y se inscriben en el Registro de la Propiedad, ya que su naturaleza convencional exige publicidad para garantizar su eficacia frente a personas ajenas a la comunidad.