El usufructo es una figura jurídica que permite usar y disfrutar de un bien cuya propiedad corresponde a otra persona. Cuando este derecho recae sobre una vivienda, y además lo hace solo sobre un porcentaje de ella, la situación jurídica se vuelve más compleja, ya que implica la coexistencia de varios titulares del uso y disfrute sobre un bien indivisible por naturaleza.
En este artículo examinamos con detalle qué significa ostentar el usufructo sobre el 50 % de una vivienda y cuáles son sus implicaciones prácticas y jurídicas.
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Contacta con nosotros¿Qué significa que exista un usufructo sobre el 50 % de una vivienda?
El usufructo confiere a su titular el derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno. En el caso de un inmueble, esto se traduce en poder habitarlo y obtener las rentas que pueda generar, además de disponer del propio derecho de usufructo en la medida permitida por la ley.
Cuando el usufructo no recae sobre la totalidad de la vivienda, sino sobre un porcentaje, como puede ser el 50 %, el usufructuario no tiene un derecho de uso exclusivo sobre una mitad física del inmueble, sino sobre una cuota indivisa, lo que significa que podrá usar toda la vivienda, pero compartiendo su derecho con quien ostente el usufructo sobre el porcentaje restante.
Este fenómeno es frecuente cuando el usufructo afecta a un inmueble, y exige coordinar derechos y obligaciones que, en un usufructo pleno, corresponderían exclusivamente a una sola persona.
¿Qué particularidades presenta en el caso de una vivienda?
Las viviendas son bienes indivisibles a efectos prácticos y jurídicos, de modo que no pueden escindirse sin perder su funcionalidad o valor económico. Esta característica condiciona por completo el ejercicio del usufructo cuando existen varios titulares sobre cuotas indivisas.
En consecuencia, el usufructuario del 50 % podrá utilizar la vivienda en su integridad, pero deberá hacerlo de forma compatible con el otro usufructuario. Ambos tienen el mismo derecho a ocupar todas sus estancias, salvo que lleguen a otros acuerdos sobre la distribución del uso, siempre que resulte viable.
Por ejemplo, podría plantearse que cada usufructuario use un piso distinto dentro de una vivienda que cuente con dos plantas completas o bien que se establezcan turnos de disfrute cuando la convivencia resulte imposible o poco aconsejable.
Si la vivienda carece de zonas separables o de espacios plenamente autónomos, lo habitual será que ambos usufructuarios utilicen la totalidad del inmueble de manera conjunta.
Además, en caso de que un tercero adquiera o arriende una de las cuotas indivisas del usufructo, quedará igualmente sujeto a compartir el uso con el otro usufructuario, ya que el derecho transmitido es siempre parcial y no concede exclusividad sobre la vivienda.
¿En qué casos puede darse el usufructo de un porcentaje de la vivienda?
El usufructo parcial puede constituirse tanto por actos realizados en vida como por disposición testamentaria.
Entre los supuestos más habituales se encuentran los siguientes:
- Constitución por acto inter vivos, cuando el propietario decide otorgar un usufructo compartido a dos personas sobre una misma vivienda, de modo que cada una de ellas recibe un porcentaje del derecho. Por ejemplo, cuando un hijo concede a ambos progenitores el usufructo compartido de su vivienda.
- Transmisión mortis causa, que es el origen más frecuente. Destacan, entre otras situaciones:
- La atribución al cónyuge viudo del usufructo sobre una parte de la herencia, lo que puede incluir la mitad de la vivienda familiar.
- Los casos en los que uno de los progenitores fallece y el superviviente mantiene la propiedad de su mitad de la vivienda y adquiere el usufructo sobre la mitad restante, cuya nuda propiedad pertenece a los hijos.
- Supuestos en los que el fallecido atribuye el usufructo a una persona y la nuda propiedad a otras distintas, generándose varias posiciones jurídicas concurrentes sobre la misma vivienda.
¿Cuáles son los derechos del usufructuario de la mitad de una vivienda?
El usufructuario del 50 % ostenta los mismos derechos básicos que cualquier usufructuario, aunque su ejercicio debe ser compatible con la presencia de otro titular del uso y disfrute.
Entre sus principales facultades destacan:
Derecho a usar y disfrutar de la vivienda
Puede habitarla y utilizarla en todas sus zonas, compartiendo ese uso con quien ostente el usufructo de la otra mitad. También puede obtener rentas derivadas del derecho, por ejemplo mediante arrendamiento, siempre de acuerdo con su porcentaje.
Derecho a disponer de su derecho de usufructo
Puede transmitirlo, gravarlo o cederlo, aunque la transmisión afecta únicamente a su cuota. El adquirente asumirá las mismas limitaciones, incluyendo la obligación de compatibilizar su uso con el otro usufructuario y la extinción del derecho cuando venza el usufructo original.
Derecho a realizar mejoras útiles o de recreo
Puede introducir mejoras en la vivienda siempre que no alteren su forma o sustancia ni perjudiquen los derechos del nudo propietario o del otro usufructuario.
¿Y las obligaciones?
Las obligaciones del usufructuario de la mitad de la vivienda se corresponden con las de cualquier usufructuario, adaptadas proporcionalmente a su porcentaje cuando sean divisibles.
Entre ellas destacan:
Pago de cargas y tributos
Debe asumir el 50 % del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y de los gastos ordinarios de comunidad. Los gastos extraordinarios recaen sobre quien ostenta la nuda propiedad.
Pago de suministros
Corresponde pagar el consumo en proporción a su cuota, repartiendo los gastos con el otro usufructuario cuando el uso sea compartido.
Gastos derivados de pleitos
Debe costear su parte correspondiente de los litigios relacionados con el usufructo, así como las costas y demás responsabilidades derivadas del procedimiento.
Información sobre actos de terceros
La obligación de comunicar al propietario cualquier acto de un tercero que pueda perjudicar la vivienda es conjunta e indivisible. La omisión de este deber puede generar responsabilidad por los daños causados.
Reparaciones
Debe asumir las reparaciones ordinarias en proporción a su porcentaje y avisar al propietario cuando sean necesarias reparaciones extraordinarias que no le corresponden económicamente.
Restitución de la vivienda
Al extinguirse el usufructo, deberá entregar el uso de la vivienda al nudo propietario en el estado en que corresponda conforme a un uso diligente.
¿Cuándo se extingue el usufructo del 50 % de la vivienda?
El usufructo sobre la mitad indivisa de una vivienda se extingue por las causas generales previstas en el Código Civil, como la muerte del usufructuario, el transcurso del plazo establecido, la renuncia, la pérdida total de la vivienda, la prescripción o la consolidación del derecho en una misma persona cuando se reúnen usufructo y nuda propiedad.
Presenta, además, particularidades derivadas de su carácter parcial. Así, si uno de los usufructuarios fallece, el nudo propietario recupera la plena propiedad del porcentaje correspondiente, pero subsiste el usufructo de la otra mitad mientras el titular sobreviva. Solo cuando se extingan todos los usufructos concurrentes podrá el nudo propietario obtener la plena propiedad y, con ello, el uso exclusivo de la vivienda.