Guía sobre la plusvalía municipal en Valencia

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal, es un tributo de titularidad municipal que grava el aumento de valor experimentado por los terrenos urbanos cuando se produce una transmisión u otra operación sujeta al impuesto.

La regulación está repartida entre normas estatales y ordenanzas municipales, en este caso, las dictadas para el municipio de Valencia, que establecen el tipo de gravamen, las bonificaciones y las exenciones dentro de su territorio.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía es un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se pone de manifiesto cuando se produce el hecho imponible, por la diferencia entre el valor que tenía el terreno en el momento de su adquisición y el valor que tiene cuando se transmite o por aplicación de las reglas específicas que establece la ley cuando se realiza otra operación sujeta al impuesto.

Aunque se conoce como plusvalía municipal, se trata en realidad del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

A efectos del impuesto, se entiende como terreno urbano cualquier porción de suelo que se considere como tal por el impuesto de bienes inmuebles (IBI), así como los terrenos integrados en bienes inmuebles de características especiales. Si está edificado, el impuesto solo recaerá sobre el valor del suelo.

¿Dónde se regula la plusvalía municipal para el municipio de Valencia?

La regulación del impuesto de plusvalía municipal está distribuida entre la norma estatal que establece las bases (la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y la norma municipal correspondiente: en el caso de Valencia, la Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, aprobada el 30 de noviembre de 1989 y modificada sucesivamente hasta la versión vigente.

¿Qué operaciones están sujetas al impuesto de plusvalía municipal en Valencia?

Como regla general, están sujetas a la plusvalía municipal de Valencia las transmisiones de propiedad por cualquier título o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los terrenos de naturaleza urbana situados en el término municipal de Valencia, siempre que pongan de manifiesto un incremento de valor.  

Se incluyen en el concepto todos los hechos, actos o contratos, a título oneroso o gratuito, y cualquiera que sea su forma, que originen un cambio del titular del dominio que permita la disposición o el aprovechamiento sobre los terrenos, y tanto si se produce por acto inter vivos como mortis causa. 

Por ejemplo, está sujeta al impuesto tanto la venta de un inmueble urbano (por la parte que afecta al terreno) como la constitución de un derecho de usufructo sobre él.

No obstante, la ley y la ordenanza municipal contemplan algunos supuestos de no sujeción o de exención al impuesto, como veremos más adelante.

¿Quién tiene que pagar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana?

El sujeto pasivo de la plusvalía municipal varía según se trate de un acto o negocio oneroso o lucrativo:

• Cuando se trate de un acto a título lucrativo (donación de terrenos, transmisión en herencia, o constitución sin contraprestación de derechos reales de goce), deberá pagar el impuesto el beneficiario. 
• Cuando se trate de un acto a título oneroso (venta, transmisión o constitución de derecho real con contraprestación), el impuesto deberá pagarlo el transmitente del terreno o el constituyente o transmitente del derecho.

¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal?

Si se trata de un acto inter vivos, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto, y de 6 meses prorrogable por otros 6 meses cuando se trate de un acto por causa de muerte. 

La fecha del devengo del impuesto será la de la transmisión del terreno o la de la transmisión o constitución del derecho real de que se trate.

¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en Valencia?

La cuantía del impuesto es el resultado de aplicar el tipo de gravamen a la base imponible y de descontar posteriormente las bonificaciones que establece la ordenanza fiscal municipal.

En cuanto a la base imponible, se puede calcular por el método objetivo o por el método real:

• Por el método objetivo, se calcula aplicando al valor del terreno en el momento del devengo el coeficiente que corresponda según el periodo de generación del incremento de valor, con un máximo de 20 años.
• No obstante, si el contribuyente acredita que el incremento de valor real es inferior al resultado de ese cálculo, se calculará por el método real. En ese caso, la base imponible será el importe de dicho incremento real.

¿Cuál es el valor del terreno?

El valor que se toma como referencia en primer lugar depende del tipo de operación de que se trate:

• Si se transmiten terrenos, en general, su valor será el que tenga el terreno a efectos del IBI en el momento del devengo, aunque existen algunas reglas especiales para algunos casos que contempla la ordenanza municipal.
• Si se trata de la constitución o transmisión de derechos reales, el valor será el resultante de aplicar sobre el terreno un porcentaje que varía según el derecho.
  • Por ejemplo, para el caso del usufructo temporal, el derecho se estima en un 2 % por cada año de duración, con un máximo del 70 %; y los derechos de uso y habitación, como un 75 % del valor del derecho de usufructo.
• Para otros derechos, como el de elevar nuevas plantas sobre un edificio o construir bajo suelo, o para las expropiaciones forzosas, se prevén reglas especiales.

¿Qué coeficiente hay que aplicar?

Para el cálculo por el método objetivo, los coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno (o del derecho en cuestión) son los que establece el artículo 107.4 del Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales vigentes en cada momento, y oscilan entre el 0,15 para periodos de generación de 1 año e inferiores y el 0,40 para periodos de 20 o más años.

¿Cuál es el tipo de gravamen en Valencia?

Una vez obtenida la base imponible por aplicación del coeficiente que corresponda al valor del terreno, procede aplicar el tipo de gravamen, que en Valencia es del 29,70 %. Con ello se obtiene la cuota íntegra, a partir de la cual se obtendrá la cuota líquida, al deducir las bonificaciones.

¿Qué bonificaciones contempla la ordenanza valenciana para la plusvalía municipal?

La ordenanza fiscal reguladora de la plusvalía municipal en Valencia contempla las siguientes bonificaciones aplicables a la cuota íntegra:

• Bonificación por herencia. Si el acto impositivo es la transmisión de terrenos urbanos o de derechos reales o la constitución de estos por causa de muerte a favor de los descendientes, ascendientes y cónyuge, se aplica un 95 % de bonificación.
• Transmisión a familiares de actividad económica. Se aplicará una bonificación del 95 % cuando se transmitan terrenos en vida, entre descendientes y ascendientes y entre cónyuges, en los que se ejerza una actividad económica, y sean declarados de especial interés o utilidad municipal, siempre que el transmitente ejerza la actividad, esta esté dada de alta en el IAE desde el ejercicio anterior, se hayan obtenido las licencias pertinentes y además se mantenga la actividad durante al menos los 2 años siguientes.

¿En qué casos no hay que pagar la plusvalía municipal?

No siempre que se produzca una transmisión de terrenos o la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio hay que pagar la plusvalía municipal. La ordenanza fiscal de Valencia contempla algunos casos que están exentos o directamente no sujetos al impuesto, bien en atención al sujeto que realiza la operación gravada, bien por la naturaleza del acto en sí o bien por no existir ningún incremento real de valor:

Cuando no hay incremento de valor

La sentencia del Tribunal Constitucional número 59/2017, de 11 de mayo, declaró inconstitucional la imposición del tributo incluso en los casos en que no se había producido ningún incremento de valor, lo que dio lugar a la inclusión de un nuevo supuesto de no sujeción, precisamente para cuando el contribuyente pueda demostrar que no ha existido aumento de valor ni ganancia.

Como requisitos para beneficiarse, habrá que declarar igualmente la transmisión, pero presentando los títulos que documenten el valor de adquisición y el de transmisión, tomándose como base del cálculo el mayor de los valores siguientes: 

• El que conste en el título que documente la operación.
• El que resulte de la comprobación que haya realizado la propia Administración tributaria, en su caso.
• En las transmisiones lucrativas, se tomará como primer valor el declarado en el impuesto sobre sucesiones y donaciones.
• Para los inmuebles donde haya suelo y construcción, se tomará el valor del suelo (tanto en la adquisición como en la transmisión) que resulte de aplicar el porcentaje que represente el valor catastral del terreno respecto del total.

Cuando no se realiza el hecho imponible

También contempla la norma algunos supuestos de no sujeción al impuesto, por no cumplirse las condiciones para entender realizado el hecho imponible. Entre ellos:

• Las operaciones de fusión y escisión de empresas o las aportaciones no dinerarias de ramas de actividad, en algunos casos.
• Las transmisiones de terrenos como resultado de las operaciones distributivas dentro de una actuación urbanística o por expropiación forzosa. 
• Las aportaciones de bienes de los cónyuges a la sociedad conyugal y las adjudicaciones de estas a su favor.
• Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a los hijos en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio o las que se hacen a favor de los hijos menores o con discapacidad a causa del fallecimiento de la madre por violencia contra la mujer.
• Las operaciones que afecten a terrenos rústicos. 
• Los actos de adjudicación de pisos o locales por cooperativas de viviendas a favor de los socios.

Cuando la operación está exenta

Tampoco habrá que pagar plusvalía municipal cuando la operación esté sujeta pero exenta por establecerlo así la normativa, lo que ocurre, entre otros, en el caso del derecho de servidumbre, de las transmisiones de bienes inmuebles construidos en el perímetro del conjunto histórico artístico o declarados de interés cultural, de la dación en pago de la vivienda habitual para la cancelación de la respectiva deuda hipotecaria o de las transmisiones de la vivienda habitual por ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. 

También están exentas las operaciones realizadas por determinadas personas o entidades públicas, benéficas o asistenciales o las que tengan reconocida la exención en tratados o convenios internacionales.

¿Cómo se paga el impuesto?

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal se paga por medio de la autoliquidación realizada por el sujeto pasivo, que deberá presentar los siguientes documentos ante la Administración municipal:

• El impreso de autoliquidación facilitado por el ayuntamiento y firmado por el sujeto pasivo.
• Si se trata de una autoliquidación asistida en las oficinas municipales, habrá que presentar DNI, NIF, NIE o CIF del sujeto pasivo y copia simple del documento notarial, judicial, administrativo o privado en el que conste el hecho imponible. 
• En caso de considerar que el hecho imponible está exento o no sujeto, habrá que presentar el documento en que el interesado funde su pretensión.

La Administración municipal comprobará la autoliquidación y la aprobará o, en caso contrario, practicará una liquidación definitiva rectificando los errores e imponiendo intereses de demora o sanciones que procedan.