¿Qué supone la venta de un proindiviso y cuáles son sus implicaciones?

En un proindiviso, varias personas son dueñas de un mismo bien, y cada una posee una cuota de participación sobre el total, pero no una parte concreta y delimitada del mismo. Vender el proindiviso, o la cuota de participación en él, es una forma de salir de esta situación de copropiedad y obtener liquidez por el capital invertido o heredado.

Pero existen algunos aspectos que se deben tener en cuenta antes de vender una participación en un proindiviso.

¿Se puede vender un proindiviso?

La situación de copropiedad indivisa o proindiviso está considerada como provisional por el ordenamiento jurídico, por entenderla como no deseable para los copropietarios, por lo que la ley articula procedimientos para disolver el proindiviso o para favorecer su venta y consiguiente disolución. En ese sentido, el artículo 400 del Código Civil reconoce el derecho de todo copropietario a no permanecer en situación de comunidad.

Sin embargo, existen algunas limitaciones y condicionantes que deben tenerse en cuenta en el momento de la venta, y que dependen, principalmente, de si lo que se desea vender es el bien en su totalidad o solo una cuota de propiedad.

Venta de la totalidad del bien

Si los comuneros o copropietarios se ponen de acuerdo en la venta del bien, ello supondrá también la disolución del proindiviso, pero para hacerlo es necesario obtener el consentimiento unánime de todos los propietarios. 

En caso de no alcanzar el acuerdo, existen otras opciones para disolver el proindiviso:

• Comprar a los demás su parte. El copropietario interesado en vender puede intentar comprar el resto de cuotas a los demás, reuniendo así la propiedad plena en una sola persona. Pero esta opción no está al alcance de todo el mundo, ni los demás copropietarios tienen la obligación de vender su parte, si no lo desean.
• Dividir el bien. Si el bien es físicamente divisible, los comuneros se pueden poner de acuerdo para dividirlo en porciones proporcionales y adjudicar a cada copropietario la suya. No obstante, esta opción no es posible si el bien no es divisible (ni pierde valor al hacerlo) ni si existe un pacto de no división, por un plazo que no puede superar los 10 años.
• Pedir la división de la cosa común. A falta de acuerdo, se puede acudir a los tribunales y ejercitar la acción de división de la cosa común. Si el bien es divisible, se podrá dividir. Si no, se venderá a un tercero (si no hay acuerdo, se hará por pública subasta) y se repartirá el dinero. Como en el caso anterior, no podrá solicitarse la división si hay un pacto de no división.

Si ninguna de las opciones anteriores es viable, o si el único interés de un copropietario es salir de la comunidad y obtener liquidez o evitar los conflictos propios de la copropiedad, podrá vender su parte de manera individual, teniendo en cuenta los condicionamientos que establece la ley.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de vender una cuota en proindiviso?

En caso de que un copropietario opte por vender su parte, en principio, el artículo 399 del Código Civil se lo permite, pero hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:

Pacto de indivisión

Como ya hemos visto, el artículo 400 del Código Civil admite que los comuneros pacten por unanimidad la no división de la cosa común en un plazo que no puede exceder de 10 años, aunque dicho plazo puede prorrogarse igualmente por acuerdo unánime.

En principio, el pacto de no división no tiene por qué afectar a la facultad de cada comunero de vender su parte, siendo la única consecuencia que el nuevo adquirente deberá respetar la situación de copropiedad mientras dure el plazo. Sin embargo, la práctica y la doctrina permiten incluir en ese mismo pacto la prohibición expresa de vender o enajenar la cuota a un tercero durante el periodo de indivisión, aunque para que surta efectos frente a terceros, deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, la facultad de vender la cuota puede estar limitada durante un plazo de hasta 10 años si los comuneros lo han pactado así junto con la indivisión.

En caso de haber pactado solo la indivisión, el nuevo adquirente deberá respetar el pacto durante el tiempo que reste del plazo.

Retracto de comuneros

Los copropietarios tienen reconocido por ley un derecho de retracto que les otorga el derecho de adquisición preferente en caso de que uno de ellos quiera vender su cuota (artículo 1522 del Código Civil).

De ese modo, si un comunero vende a un tercero (cosa que puede hacer sin permiso de los demás), los otros comuneros dispondrán de un plazo de 9 días para igualar las condiciones de venta y deshacer de ese modo la operación realizada con el primer comprador, adquiriendo en su lugar.

Por eso conviene notificar la venta a los demás antes de realizarla, para que puedan ejercer un derecho de tanteo y adquirir con preferencia, evitando las complicaciones del retracto y el perjuicio al tercer adquirente potencial.

¿Cuáles son las consecuencias de vender una cuota en proindiviso?

Entre las consecuencias que supone la venta de un cuota en un proindiviso se pueden destacar las siguientes:

• El vendedor libera capital. La venta de su parte le permite obtener liquidez y dejar de estar vinculado al bien y a los conflictos o gastos que pueda generar, como el pago de impuestos, la necesidad de reparaciones, etc.
• El precio de venta suele ser inferior. Adquirir una cuota en un proindiviso no es en principio una operación deseable para ningún comprador, a menos que lo haga como inversión y tenga en mente acabar adquiriendo la totalidad del bien. Como consecuencia, para poder vender es necesario bajar el precio con respecto al precio de mercado.
• La venta genera obligaciones tributarias. El vendedor debe tributar por IRPF (impuesto de la renta de las personas físicas) por la ganancia patrimonial producida, y también por plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana).
• Sujeción a las condiciones del proindiviso. El nuevo adquirente pasará a ser copropietario y tendrá que respetar los derechos de los demás copropietarios mientras permanezca la situación de comunidad.
• Se evitan conflictos en el futuro. La situación de copropiedad no es la más deseable, y puede llegar a ser una fuente de conflictos, que se acabarán con la venta de la cuota en proindiviso. Esta también puede ser una razón de peso para vender, sobre todo si no existe una buena relación con el resto de propietarios.

¿Qué debe hacer un copropietario que desea vender?

Como recapitulación de todo lo expuesto, se pueden exponer los pasos que debería seguir el copropietario que quiera vender su parte de proindiviso:

1. Comprobar si existe pacto de indivisión. Antes de iniciar los preparativos de una venta, hay que asegurarse de que no existe un pacto de indivisión que lleve aparejado un pacto de no venta.
   • Si solo existe un pacto de indivisión, también conviene tenerlo claro para poder proporcionar toda la información a los posibles compradores y evitar demandas por vicios ocultos.
   • Por otro lado, hay que recordar que para que el pacto que prohíbe la venta sea oponible a terceros, deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no, solo tendrá efectividad entre los comuneros, que podrán exigir una indemnización por el incumplimiento, pero la venta realizada al tercero será válida.
2. Comunicarlo al resto de copropietarios. Esto les dará la oportunidad de ofrecerse como compradores, antes de que se ofrezca la venta a un tercero.
3. Intentar la división del bien común. En algunos casos, puede ser una opción más interesante, siempre que el bien sea divisible sin riesgo de que pierda valor por la división. Si no se puede dividir o no interesa, se puede intentar la venta.
4. Si ningún copropietario ha mostrado interés por la compra, se podrá vender a un tercero, al que se le deberá informar de las particularidades de la propiedad (que solo se vende una cuota, que hay, en su caso, pacto de indivisión, etc.).
5. Igualmente se deberá notificar la venta a los demás, ya que tienen un derecho legal de retracto. Si pasa el plazo para ejercer el retracto sin que este se produzca, la venta será plenamente válida.
6. Liquidar los impuestos correspondientes a la venta y ganancia obtenida.