El desahucio por falta de pago o impago de alquiler

El desahucio por falta de pago es uno de los procedimientos más frecuentes en materia de arrendamientos, ya que constituye la vía legal para que el arrendador recupere la posesión de una vivienda u otro inmueble cuando el inquilino no abona la renta o las cantidades asimiladas pactadas en el contrato.

A continuación, vamos a ver en qué consiste este tipo de desahucio, cuándo se aplica y cuáles son sus particularidades con respecto a otras modalidades.

¿Qué se entiende por desahucio por falta de pago?

El desahucio por falta de pago es el procedimiento judicial a través del cual el arrendador solicita la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la posesión del inmueble por el impago de la renta o de otras cantidades asimiladas a la renta que el arrendatario está obligado a abonar.

La legitimación para interponer este procedimiento corresponde al arrendador, que puede coincidir con el propietario de la vivienda o ser otra persona con facultad para arrendar el inmueble, como, por ejemplo, el usufructuario.

Este procedimiento se encuentra regulado, principalmente, en el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que lo incluye en el ámbito de aplicación del juicio verbal, junto a otros tipos de desahucio.

¿En qué casos se puede aplicar?

Aunque en la práctica el desahucio por falta de pago es habitual en el arrendamiento de vivienda, este tipo de procedimiento es aplicable también a cualquier otro arrendamiento, tenga por objeto un local comercial o de negocio u otro tipo de inmueble.

En cuanto a los supuestos en que procede aplicar este procedimiento, el arrendador puede recurrir al desahucio por falta de pago cuando el arrendatario incumple su obligación de abonar la renta pactada o las denominadas cantidades asimiladas, que comprenden, por ejemplo, gastos de comunidad, suministros o impuestos que, conforme al contrato, corresponda pagar al inquilino.

Lo que lo diferencia de otros tipos de desahucio, por tanto, es la preexistencia de un contrato de alquiler y la falta de pago de la retribución pactada.

¿Cuándo se puede interponer la demanda?

La demanda de desahucio puede interponerse desde el mismo momento en que se produce el impago. Este se entiende producido, en el caso de la renta, el día siguiente al del vencimiento del plazo pactado para su pago, salvo que el contrato disponga otra cosa.

Si se trata de cantidades asimiladas, el impago se produce cuando vence el plazo establecido para su abono, conforme al contrato o, en su defecto, a la ley.

Es decir, si se estipuló que el pago de la renta se produjera del día 1 al 5 de cada mes, si llegado el día 6 el inquilino no ha pagado, el arrendador ya está legitimado para instar el desahucio.

¿Hay que reclamar fehacientemente al inquilino?

No es obligatorio reclamar de forma fehaciente al inquilino antes de presentar la demanda, pero sí es muy recomendable. Una comunicación formal (por ejemplo, mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo) produce algunos efectos procesales relevantes:

• Como efecto negativo para el demandante, la ley no permite interponer la demanda hasta que transcurran 30 días desde la reclamación fehaciente, por lo que, si dicha reclamación no tiene éxito, el procedimiento judicial se verá dilatado por ese plazo adicional.
• Como ventaja, puede lograr una resolución extrajudicial del problema y, en el peor de los casos, de cara al proceso posterior sirve como prueba evidente de la negativa del inquilino a pagar.
• Además, realizar un requerimiento fehaciente puede evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio, es decir, evitar ser desahuciado pagando la deuda.

¿En qué consiste la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es el derecho del arrendatario a evitar la resolución del contrato pagando la totalidad de las cantidades adeudadas antes de la celebración del juicio.

No obstante, este derecho solo puede ejercitarse una vez durante la vigencia del arrendamiento y queda excluido si, antes de interponer la demanda, el arrendador reclamó fehacientemente la deuda y el arrendatario no la abonó en el plazo de 30 días.

¿Se puede ir a juicio directamente cuando hay impago de rentas?

Antes de acudir a la vía judicial para un desahucio por impago de renta, es obligatorio intentar la solución extrajudicial mediante un mecanismo alternativo o medio adecuado de solución de controversias (MASC), como la mediación o la conciliación.

Este trámite fue impuesto a raíz de la promulgación de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que lo configura como un requisito de procedibilidad, lo que significa que, de no acreditarse el intento de solución extrajudicial por estos medios, la demanda será inadmitida por el juez.

Por tanto, previamente a la vía judicial es preciso intentar llegar a un acuerdo con el inquilino sometiéndose a cualquiera de los medios de solución de controversias que establece la citada ley.

¿Cómo se tramita el procedimiento de desahucio?

El procedimiento de desahucio por falta de pago se tramita por las reglas del juicio verbal, en el que ambas partes deben actuar asistidas por abogado y procurador.  

Se inicia con la presentación de la demanda, 30 días después del requerimiento fehaciente (si se realizó), ante el juzgado de primera instancia que corresponda según la ubicación del inmueble. En la demanda, el arrendador demandante debe indicar los siguientes extremos:

• Si solicita la ejecución además de la declaración de desahucio, de modo que no sea necesario acudir a un juicio ejecutivo posterior para hacer cumplir la sentencia, en caso de que el inquilino no quiera abandonar la vivienda por propia voluntad.
• Si se compromete a perdonar la deuda al inquilino a cambio de que abandone la vivienda en un plazo de 15 a 30 días. Esta manifestación, que debe ser clara y expresa, puede facilitar un acuerdo y abreviar el proceso, evitando la continuación del procedimiento judicial.

Admitida la demanda, el juzgado puede requerir al arrendatario para que pague, abandone el inmueble, ejercite la enervación del desahucio o formule oposición en el plazo de 10 días.

Tanto si se opone, y se demuestra que no tiene derecho a permanecer en la vivienda, como si no aparece en el juicio o no contesta a la demanda, el juez terminará el procedimiento con sentencia fijando día y hora para el lanzamiento o desalojo forzoso.

Si el inquilino abandona la vivienda por propia voluntad, pagando o no, se terminará el procedimiento sin necesidad de lanzamiento, aunque el arrendador podrá pedir que se levante acta del estado de la vivienda, para posteriores reclamaciones.