Regulación del alquiler de habitaciones en España

Ante la subida continua de los precios de la vivienda de alquiler, a muchos inquilinos les resulta cada vez más difícil poder acceder al alquiler de una vivienda completa, por lo que, desde hace unos años, la opción de alquilar una habitación en una vivienda compartida se está volviendo más popular.

Sin embargo, existe cierto desconocimiento acerca de este tipo de arrendamiento, que se regula de forma diferente al alquiler de vivienda habitual, como vamos a ver.

¿Qué es el alquiler de habitaciones?

El alquiler de habitaciones es una forma de arrendamiento en el que el objeto del alquiler no es la vivienda completa, sino una habitación de forma particular, a la que se asocia el derecho de uso de las zonas comunes, como la cocina, los baños o la sala de estar, o cualquier otra que no constituya una habitación destinada a dormitorio.

La determinación de las zonas concretas de la casa puede ser distinta en cada caso, ya que, si el inquilino comparte vivienda con el arrendador, es posible que este desee excluir alguna otra habitación del uso por parte del inquilino, lo que se deberá indicar expresamente en el contrato.

¿Por qué normas se rige el alquiler de habitaciones?

El alquiler de habitaciones, a diferencia del alquiler de vivienda habitual, no se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por lo que pacten las partes de común acuerdo, en primer lugar, y, de manera supletoria, por las disposiciones comunes del Código Civil relativas al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, concretamente los artículos 1546 y siguientes.

Por tanto, arrendador y arrendatario también pueden, si así lo acuerdan, decidir que se apliquen algunas disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque tendrán que hacerlo constar expresamente en el contrato.

¿Cuál puede ser su duración?

Al no ser un contrato encajable en la figura del alquiler de vivienda habitual, no se aplican al alquiler de habitaciones las estrictas normas sobre duración del contrato, ni la obligación de respetar determinadas prórrogas a favor del inquilino.

Por tanto, la duración del contrato será la que establezcan las partes de común acuerdo, y, una vez se cumpla el plazo, el contrato se entenderá extinguido sin necesidad de denuncia por parte de ninguna de ellas.

Ahora bien, si una vez expirado el tiempo del contrato, el inquilino continúa pagando y haciendo uso de la habitación durante al menos 15 días, sin que el arrendador manifieste expresamente su voluntad en contrario, el contrato se entenderá renovado por tácita reconducción por un periodo igual al que se haya establecido para el pago de la renta. Es decir, si la renta es mensual, por un mes más; si es trimestral, por tres meses, etc.

La tácita reconducción podrá producirse sucesivamente si, terminado el nuevo plazo, se repite la situación.

¿En el alquiler de habitaciones existe algún límite en el importe de la renta?

No. Siempre que arrendador y arrendatario lo hagan de común acuerdo, existe libertad para pactar el importe de la renta. Incluso se puede acordar que el pago consista en la prestación de un servicio, en lugar de en el abono de una cantidad de dinero.

Al contrario de lo que ocurre en el arrendamiento de vivienda habitual, no existe obligación de pagar fianza, aunque suele establecerse el pago de una mensualidad en ese concepto.

¿Cómo se debe formalizar el contrato?

No existe ninguna formalidad establecida para el contrato de alquiler de habitaciones, por lo que las partes podrán reflejarlo por escrito o bien perfeccionarlo de forma verbal. Sin embargo, es recomendable que se haga por escrito, aunque sea en documento privado, y se aclaren los siguientes aspectos:

• Sobre qué habitación recae el alquiler.
• Cuál es la duración del contrato.
• El mobiliario que está incluido, en su caso.
• Qué zonas de la vivienda se consideran comunes.
• Cuáles son las normas de uso tanto de la habitación alquilada como de las zonas comunes.
• En caso de haber más inquilinos en la vivienda, cuáles son las normas de convivencia aplicables.
• A cuánto asciende la renta, su forma y tiempo de pago y cómo se calcula su actualización.
• Si existe obligación o no de pagar fianza, y a cuánto asciende.
• Cómo se distribuyen los gastos de la vivienda.
• Si se autoriza o no el subarriendo de la habitación.
• Qué causas pueden motivar la resolución del contrato por cada una de las partes.

En el contrato de alquiler de habitaciones no se aplica el derecho de adquisición preferente del que goza el inquilino en el alquiler de vivienda, y que se materializa en los derechos de tanteo y retracto ante una posibilidad de venta. Sin embargo, puede ser útil incluir en el contrato una cláusula que aclare que no existe tal derecho, para evitar problemas en el futuro.

El contrato es inscribible en el Registro de la Propiedad, aunque no es obligatorio hacerlo. En caso de inscripción, los gastos correrán a cargo del inquilino, salvo pacto en contrario.

¿Qué condiciones debe cumplir la habitación?

El primer requisito de la habitación arrendada es que reúna las necesarias condiciones de habitabilidad, al igual que las zonas comunes que vaya a usar el inquilino.

Además, la habitación debe contar con una cerradura con llave para garantizar la privacidad. Sin embargo, el inquilino no tiene derecho a cambiarla de forma unilateral sin el consentimiento del arrendador.

¿Qué derechos y obligaciones tienen arrendador e inquilino?

Los derechos y obligaciones de cada una de las partes en el alquiler de habitaciones son los siguientes:

Derechos y obligaciones del inquilino

El principal derecho del arrendatario o inquilino es el de uso pacífico y exclusivo de la habitación alquilada en las condiciones pactadas, para lo cual debe disponer de su propia llave, como ya se ha mencionado. Pero, además, el inquilino tiene otros derechos y obligaciones:

• Derecho a usar las zonas que se hayan designado como de uso común, junto con los demás inquilinos, si los hay, o junto con el propio arrendador, si convive en la vivienda.
• Deber de pagar puntualmente la renta acordada y los gastos que le correspondan del consumo de suministros.
• Obligación de respetar las normas de convivencia sobre reparto de las tareas de limpieza, horarios y limitaciones de uso que haya establecido el arrendador o que, en su defecto, se pacten con los demás inquilinos.
• Deber de hacer un uso respetuoso de la habitación alquilada, manteniéndola en un adecuado estado de conservación, así como de las zonas comunes.

Derechos y obligaciones del arrendador

Por su parte, corresponden al arrendador los siguientes derechos y obligaciones:

• Derecho a residir en la vivienda junto con los inquilinos que le hayan alquilado habitaciones, si es el caso.
• Deber de garantizar que tanto las habitaciones, individualmente, como la vivienda en su conjunto, están en adecuadas condiciones de habitabilidad, y que los inquilinos pueden hacer un uso pacífico de ellas.
• Derecho a establecer unas normas de convivencia y de uso de las zonas comunes. Estas normas se deben incluir en el contrato de arrendamiento.
• Deber de pagar los gastos en la medida en que le correspondan, en función de si comparte el uso de la vivienda con los inquilinos o de si no lo hace.
• Derecho a excluir algunas estancias del uso por parte del o de los inquilinos, si lo desea, siempre que se garantice que estos podrán disponer de las zonas necesarias para los usos requeridos por la vida diaria (cocina, cuarto de baño, etc.). La exclusión de zonas suele darse en los contratos en los que el arrendador convive con el inquilino, y es una forma de asegurarse la privacidad dentro de su vivienda.

¿Cómo se reparten los gastos de la vivienda?

Lo habitual, salvo que se pacte otra cosa, es que el arrendador se haga cargo de los gastos periódicos y los de devengo anual inherentes a la propiedad de la vivienda: impuesto de bienes inmuebles (IBI), cuotas de comunidad, tasas municipales, etc.

Además, si el arrendador convive con el inquilino, deberá cubrir los gastos de suministros que le correspondan por el uso realizado.

Por su parte, el inquilino debe pagar la renta y los gastos de suministros correspondientes, que se repartirán entre todos los habitantes de la vivienda.

No obstante, se puede pactar cualquier otro reparto de los gastos, siempre que ambas partes estén de acuerdo.

¿Quién debe pagar las reparaciones?

Además de los gastos asociados al uso de la vivienda, existen otros posibles gastos generados por las reparaciones que sea necesario realizar.

En este caso, el inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones debidas al desgaste por un uso ordinario de la habitación, mientras que el propietario debe ocuparse de las reparaciones que sean necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad.

Con este fin, el inquilino debe informar al propietario de la necesidad de hacer las reparaciones urgentes cuando así lo observe, y si, por causa de ello, se ve impedido para haber un uso normal de su habitación, tiene derecho a pedir una reducción proporcional de la renta o incluso a resolver el contrato.

¿Tiene derecho el inquilino a subarrendar la habitación?

En teoría, en virtud del artículo 1550 del Código Civil, el inquilino tiene derecho a subarrendar su habitación, siempre que no se haya establecido ningún pacto en contrario.

Sin embargo, el alquiler de habitaciones se considera un contrato basado en el principio de uso personal, motivo por el cual la jurisprudencia interpreta que, para autorizar el subarriendo, es necesario el consentimiento expreso y por escrito del arrendador principal. Por tanto, solo será posible si se ha previsto así en el contrato previamente.

En virtud del contrato de subarriendo, el inquilino contrata directamente con un tercero el subalquiler de la habitación, pero el subarrendatario queda sujeto a las mismas obligaciones que tenía el inquilino con el arrendador. En cambio, debe pagar la renta al inquilino principal, que actúa como su subarrendador.

Por su parte, el inquilino deberá responder ante el arrendador de los posibles perjuicios que pueda ocasionar el subarrendatario.

El contrato de subarriendo se extinguirá cuando así se haya pactado o cuando se extinga el contrato de alquiler principal, si esto ocurre antes.