Los defectos estructurales constituyen una de las categorías más graves de vicios constructivos, ya que afectan directamente a la seguridad y estabilidad de un edificio.
Su aparición puede comprometer no solo la integridad del inmueble, sino también la de sus ocupantes, lo que explica que el ordenamiento jurídico establezca un régimen específico de responsabilidad y garantías para su reclamación.
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Contacta con nosotros¿Qué se entiende por defectos estructurales?
Se consideran defectos estructurales aquellos que afectan a los elementos esenciales de la estructura de un edificio, es decir, a los componentes que garantizan su resistencia mecánica y estabilidad.
No obstante, conviene precisar que, a efectos de su calificación jurídica, no es necesario que el vicio tenga su origen directo en el propio elemento estructural, siendo suficiente con que el daño afecte al mismo. Ahora bien, no todo daño que incida sobre un elemento estructural debe calificarse automáticamente como defecto estructural a los efectos del régimen de responsabilidad decenal.
En particular, cuando el daño, aun afectando a un elemento estructural, no comprometa de forma directa la resistencia mecánica ni la estabilidad del edificio, su encuadre podrá corresponderse con defectos de habitabilidad, con el consiguiente régimen de responsabilidad y plazos propios de esta categoría
En concreto, estos defectos pueden localizarse en la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales cuya función es sostener la construcción. Cuando presentan fallos o deficiencias, pueden generar daños que comprometen directamente la seguridad estructural del inmueble.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) integra estos defectos dentro del requisito de seguridad estructural que deben cumplir los edificios. Se trata, por tanto, de vicios especialmente graves, que pueden llegar a provocar situaciones de ruina o riesgo para las personas.
¿Cuándo es posible reclamar por defectos estructurales?
La posibilidad de reclamar por defectos estructurales está sujeta a una serie de requisitos que delimitan el ámbito de aplicación del régimen de responsabilidad previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación.
En primer lugar, los daños deben ser materiales, lo que excluye los perjuicios de carácter moral o económico. En segundo lugar, deben afectar al propio edificio, sin extenderse a bienes externos o al contenido del inmueble.
En cuanto a los plazos, la ley establece un doble sistema:
- Por un lado, existe un plazo de garantía de 10 años desde la recepción de la obra sin reservas (o desde la subsanación de estas), durante el cual deben manifestarse los daños estructurales para que pueda exigirse responsabilidad. (art 17.1 Ley 38/1999).
- Por otro lado, una vez aparecido el daño, el perjudicado dispone de un plazo de 2 años para ejercitar la acción judicial correspondiente. (art 18 Ley 38/1999).
Por otro lado, y de manera adicional, cuando exista una relación contractual entre el perjudicado y el responsable (por ejemplo, en la compraventa de una vivienda nueva), podrá acudirse a las acciones derivadas del incumplimiento contractual, cuyo plazo general es de 5 años (art 1964 CC).
¿Quién debe responder por los defectos estructurales?
La responsabilidad por defectos estructurales se regula principalmente en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, que atribuye dicha responsabilidad a todos los agentes que intervienen en el proceso constructivo (promotor, proyectista, constructor, dirección facultativa, entre otros), en función de su intervención concreta.
Esta responsabilidad tiene carácter personal e individualizado, de modo que cada agente responde por los daños derivados de sus propios actos u omisiones (o de los de otras personas que también les sean atribuibles). Sin embargo, cuando no es posible determinar inicialmente el origen del defecto, la ley permite exigir la responsabilidad de forma solidaria frente a todos ellos, sin perjuicio de que posteriormente quien haya indemnizado pueda repetir contra el verdadero responsable.
En todo caso, el promotor responde solidariamente frente a los perjudicados, lo que permite dirigir la reclamación contra él con independencia de quién haya causado realmente el daño, y contra quien el promotor podrá dirigir la acción de repetición.
Por otro lado, el artículo 1591 del Código Civil contempla también la responsabilidad por vicios constructivos, atribuyendo responsabilidad al constructor y al arquitecto director en supuestos de ruina del edificio. No obstante, la aplicación del artículo 1591 del Código Civil no puede considerarse de forma automática como supletoria respecto de la Ley de Ordenación de la Edificación, sino que, ante la existencia de vicios o defectos constructivos, resulta necesario determinar en cada caso cuál es el régimen jurídico aplicable.
En particular, deberá analizarse si concurren los presupuestos para la aplicación de la LOE o, por el contrario, procede acudir al régimen del artículo 1591 del Código Civil, teniendo en cuenta que dicha elección tiene consecuencias relevantes, especialmente en materia de plazos de garantía y de ejercicio de acciones.
En este sentido, ambos regímenes no se excluyen de forma automática, sino que su aplicación dependerá de la naturaleza del daño, del tipo de edificación y de las circunstancias concretas del supuesto.
¿Cuál es el procedimiento para reclamar por daños estructurales?
Como paso previo para reclamar por defectos estructurales, es aconsejable documentar adecuadamente los daños desde el momento en que se detectan, mediante fotografías, vídeos o cualquier otro medio de prueba, y encargar un informe pericial, por el que un técnico cualificado analice el origen del defecto, su alcance y las posibles responsabilidades.
A continuación, se recomienda realizar un requerimiento fehaciente al posible responsable (por ejemplo, mediante burofax), con el fin de poner en su conocimiento los daños y, en su caso, interrumpir los plazos de prescripción.
Si el requerimiento no tiene éxito, desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a que se intente una solución extrajudicial a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC) como la conciliación o la negociación, lo que constituye un requisito previo para poder acudir a la vía judicial.
Finalmente, si no se alcanza un acuerdo, se podrá interponer la correspondiente demanda ante el juzgado de primera instancia o tribunal de instancia competente, en la que se deberán concretar tanto la acción ejercitada como la reparación o indemnización que se solicita. En la práctica, resulta habitual dirigir la demanda contra el promotor, dada su responsabilidad solidaria y su fácil identificación.