Reclamación por defectos constructivos según la Ley de Ordenación de la Edificación

Una vez finalizada una obra de edificación, y tras la oportuna recepción de la misma por el propietario de la obra, pueden detectarse defectos o vicios de construcción que afecten a distintos elementos de la vivienda o local, y que no se hayan manifestado mientras la obra se estaba realizando.

Ante esta situación, la Ley de Ordenación de la Edificación articula un sistema de garantías que permite a propietarios o terceros adquirentes del inmueble reclamar contra quienes hayan intervenido en el proceso de construcción, en la medida de la responsabilidad civil que dicha norma atribuye a cada uno.

¿Qué daños constructivos están amparados por la responsabilidad civil que establece la LOE?

El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece el régimen de responsabilidad civil para los distintos agentes que intervienen en el proceso de edificación, y además acota el ámbito de aplicación de la responsabilidad.

De acuerdo con dicho artículo, el régimen de responsabilidad civil que contempla la LOE es aplicable a los daños materiales ocasionados en el edificio construido que se manifiesten dentro de los plazos de garantía establecidos para cada tipo de defecto constructivo, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde que estas sean subsanadas:

• 10 años para los daños provocados en elementos estructurales como la cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga, y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Debe precisarse que no todo daño que afecte a un elemento estructural tiene necesariamente la consideración de defecto estructural a estos efectos, siendo necesario que comprometa de forma efectiva la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.
• 3 años para los daños provocados en elementos constructivos e instalaciones, y que comprometan la habitabilidad del edificio (condiciones de higiene, salud, aislamiento, protección contra el ruido, etc.).
• 1 año para los daños o defectos en los elementos de terminación o en los acabados, y que, por tanto, no comprometen la estructura ni la habitabilidad.

¿Cuáles son las características de la responsabilidad civil que establece la LOE?

El régimen de responsabilidad que establece la Ley de Ordenación de la Edificación se caracteriza por las siguientes notas:

• Solo es exigible por daños materiales, no por daños de otra índole como los morales o los económicos (el lucro cesante, por ejemplo).
  Es decir, la responsabilidad de la LOE se refiere a daños materiales en el edificio, sin perjuicio de que, en el ámbito contractual, puedan reclamarse otros conceptos indemnizatorios conforme al Código Civil.
• Solo se puede exigir por daños provocados en el propio edificio, no en los colindantes, fuera del edificio o en el contenido del edificio (coches, muebles, etc.).
• Se trata de una responsabilidad personal e individualizada por actos u omisiones propios o de las personas de las que se deba responder. No obstante, si el responsable concreto no está identificado en un primer momento, la responsabilidad se exigirá solidariamente, aunque, posteriormente, quien pague podrá repetir contra el verdadero responsable.
• En cualquier caso, el promotor de la obra es responsable solidario con los demás agentes de la edificación, y el perjudicado siempre puede reclamarle a él, sin perjuicio de la acción de repetición de este contra el responsable directo.
• No existirá responsabilidad civil cuando se demuestre que los daños se ocasionaron por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o acciones del propio perjudicado. 
• Las responsabilidades que establece la LOE son compatibles con la responsabilidad contractual que, en virtud del Código Civil, le puede corresponder al vendedor o a quien contrató directamente con el perjudicado, por incumplimiento de los términos del contrato.

¿Contra quién se puede reclamar por vicios o defectos de construcción?

Las reclamaciones por vicios o defectos en la construcción (estructurales, de habitabilidad o de acabados y terminación) podrán dirigirse contra el responsable directo de los mismos, y, en cualquier caso, contra el promotor, a quien la ley atribuye una responsabilidad solidaria con el resto de agentes de la edificación.

En lo que respecta al promotor, este puede ser persona física o jurídica, o quienes actúen bajo formas análogas, como el gestor de cooperativas, el gestor de comunidades de propietarios y otros.

Por otro lado, además de responder por los defectos o vicios de la construcción que se deban a su propia intervención en la edificación, los distintos agentes responderán también por los que sean atribuibles a otras personas que dependan de ellos o que hayan sido designados por ellos. El artículo 17 de la LOE aclara detalladamente algunos de estos casos.

El artículo 1591 del Código Civil, por su parte, también atribuye responsabilidad específica a algunos profesionales por vicios ruinógenos originados por defectos en la construcción, concretamente:

• Al constructor o contratista, durante un plazo de 10 años, salvo que la causa fuera la falta del contratista a las condiciones del contrato, en cuyo caso, el plazo se amplía a 15 años.
• Al arquitecto director de obra, durante 10 años, cuando la ruina se deba a un vicio del suelo o de la dirección.

No obstante, la aplicación del artículo 1591 del Código Civil no puede considerarse automática ni meramente supletoria respecto de la Ley de Ordenación de la Edificación, siendo necesario determinar en cada caso el régimen jurídico aplicable en función de la naturaleza del daño, el tipo de edificación y las circunstancias concurrentes, con las consecuencias que ello implica, especialmente en materia de plazos y acciones ejercitables.

¿Quién puede pedir responsabilidades por vicios o defectos en la construcción?

Las personas que pueden acudir a los tribunales a exigir responsabilidad civil por los daños materiales provocados en el edificio por vicios o defectos constructivos son los propietarios y terceros adquirentes de todo o parte del mismo, en la medida en que uno u otros se vean perjudicados.

¿Cuál es el plazo para interponer la demanda por vicios en la construcción?

De acuerdo con el artículo 18 de la LOE, el plazo para ejercitar la acción de reclamación por vicios constructivos es de 2 años desde la aparición del defecto, daño o desperfecto, aunque, superado ese plazo, aún será posible ejercitar las acciones correspondientes por incumplimiento contractual, en el caso de que exista relación contractual entre el perjudicado y el responsable. El plazo que establece el Código Civil para este supuesto es el general de 5 años. 

Hay que tener en cuenta que también operan los plazos de garantía o caducidad de 1, 3 o 10 años que establece la ley según el tipo de defecto detectado, y, transcurridos los cuales cesa la responsabilidad civil de los agentes intervinientes, al tratarse de plazos de garantía de naturaleza caducatoria.

¿Qué se puede exigir en la demanda por daños debidos a vicios constructivos?

El alcance de la reparación del daño dependerá de si existe o no relación contractual entre el perjudicado y el responsable de los vicios en la construcción, aunque la Ley de Ordenación de la Edificación solo se refiere a la responsabilidad general aplicable a todos los perjudicados (terceros adquirentes de la edificación), exista o no contrato de por medio.

Si hay relación contractual

En el caso de que el propietario y perjudicado haya contratado directamente con los agentes de la edificación, lo que ocurre cuando se adquiere una vivienda de obra nueva, se podrán exigir las responsabilidades contractuales que establece el Código Civil, y el plazo para reclamar se amplía a 5 años. También pueden ser exigidas por el tercer adquirente al vendedor de la vivienda.

Algunas de las demandas del perjudicado en estos casos pueden ser: 

• Acción por vicios ocultos, si aparecen los defectos en el plazo de 6 meses desde la fecha de la compra, y que permiten resolver el contrato y recuperar todo el dinero (acción redhibitoria) o pedir una rebaja proporcional en el precio (acción estimatoria o quanti minoris).
• Acción de resolución contra el promotor, el constructor o el arquitecto por vicios graves en la construcción, con el resarcimiento por los daños o perjuicios causados.
• Acción de cumplimiento defectuoso, en los casos es que el defecto sea reparable, pudiendo solicitar la reparación in natura (rehaciendo el trabajo) o el cumplimiento por equivalencia (cuando se encarga el trabajo a un tercero a costa del responsable).

Si no hay relación contractual

Este es el caso que contempla expresamente la LOE, y que permite reclamar a cualquier perjudicado por los daños materiales debidos a los vicios constructivos, y pedir un resarcimiento de los daños y perjuicios causados, además de la reparación del defecto, en caso de que sea posible.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de reclamar?

Cualquiera que sea el caso, lo primero que hay que hacer cuando se observa el desperfecto o daño material es documentarlo y encargar un informe pericial, donde un experto explicará el alcance del daño, las causas y el posible responsable, además de los trabajos necesarios de reparación.

Después, se recomienda realizar un requerimiento extrajudicial fehaciente, mediante un burofax, para interrumpir los plazos de garantía y de prescripción de la acción.

Además, la Ley Orgánica 1/2025 exige desde abril de 2025 que se intente un acto de conciliación o negociación extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias (MASC) de los reconocidos en dicha ley, lo que además es un requisito de procedibilidad para poder interponer la demanda más adelante, si aquel no tiene éxito.

Finalmente, si no se logra llegar a un acuerdo, se podrá interponer la demanda ante el juzgado de primera instancia o tribunal de instancia que corresponda por ubicación del edificio, y resulta habitual dirigir la acción frente al promotor, dada su responsabilidad solidaria y su posición central en el proceso constructivo.

En la demanda será necesario especificar qué acción se está ejercitando y qué satisfacción se exige.