En el proceso de edificación intervienen distintas personas físicas y jurídicas, cada una con distinta función y atribuciones. Son lo que la Ley de Ordenación de la Edificación denomina agentes de la edificación. Como consecuencia de las distintas funciones desempeñadas en el proceso, cada uno de estos agentes tiene también distintas obligaciones y responsabilidades, y esta se encuentra claramente delimitada en la ley.
En este artículo vamos a ver quiénes son los agentes de la edificación y el alcance de su responsabilidad previsto en la ley.
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Contacta con nosotros¿Qué agentes de la edificación intervienen en el proceso de construcción de un edificio?
El artículo 8 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) define los agentes de la edificación como “todas aquellas personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de edificación”, y a continuación enumera cuáles son:
- El promotor.
- El proyectista.
- El constructor.
- El director de obra.
- El director de ejecución de la obra.
- Las entidades y los laboratorios de calidad de la edificación.
- Los suministradores de productos.
- Los propietarios y los usuarios.
Por otro lado, el artículo 17 de la LOE establece el alcance de la responsabilidad de cada uno de los agentes por los daños materiales que se produzcan en el propio edificio a causa de vicios o defectos constructivos (salvo los ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado) dentro de los siguientes plazos de garantía:
- 10 años cuando se trate de vicios en los elementos estructurales que comprometan resistencia mecánica y estabilidad .
- 3 años si se producen por defectos en los elementos constructivos o instalaciones.
- 1 año cuando afecten a los elementos de acabado o terminación.
¿Qué obligaciones tiene el promotor?
El promotor, que puede ser una persona física o jurídica pública o privada, es el encargado de poner en marcha el proyecto e impulsar el proceso edificatorio, y es quien pone los fondos para realizar la obra. También decide, impulsa y marca los tiempos del proyecto.
Puede actuar de forma individual o colectiva, junto con otros promotores, y la obra a construir puede estar destinada a su propio disfrute (autopromotor) o a la venta o entrega a un tercero.
Las obligaciones principales del promotor son disponer de un solar sobre el que pueda construir, proporcionar la información necesaria para hacer el proyecto, obtener licencias, firmar el acta de recepción, y suscribir los seguros exigidos por la ley, en particular el seguro decenal de daños, y, en su caso, el seguro trienal cuando resulte exigible.
¿Cuál es la responsabilidad del promotor en la edificación?
El promotor responde solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes por los daños materiales derivados de vicios de construcción, con independencia de su responsabilidad directa. Por tanto, el comprador puede dirigirse directamente contra el promotor, quien luego podrá reclamar al verdadero responsable.
Esta responsabilidad se extiende a figuras análogas al promotor (gestor de cooperativas, comunidades de propietarios, etc.). Además, el promotor siempre puede responder por incumplimiento contractual, siendo ambas acciones compatibles.
¿Cuál es la función del proyectista?
El proyectista es el técnico que recibe el encargo del promotor para redactar el proyecto, lo que hará siguiendo las normas técnicas y urbanísticas vigentes.
Pueden ser técnicos proyectistas los arquitectos, arquitectos técnicos, los ingenieros o los ingenieros técnicos, dependiendo de la complejidad del proyecto y de la finalidad de la obra, e incluso pueden intervenir otros técnicos titulados de los mismos ámbitos, que serán coordinados por el proyectista.
El proyectista, al igual que el promotor, puede ser una sola persona o varias, que, en este caso, trabajarán coordinadamente y realizarán proyectos parciales, asumiendo cada uno la titularidad y responsabilidades de su propio proyecto.
¿Qué responsabilidad tiene el proyectista en la edificación?
El técnico proyectista (arquitecto o ingeniero) responde de los daños por defectos del proyecto (por ejemplo, por daños causados por vicios del suelo). Si hay varios proyectistas contratados conjuntamente, responden solidariamente.
Los proyectistas que contraten a otros profesionales para algunos cálculos o informes son directamente responsables de los daños derivados de la insuficiencia o incorrección de estos, aunque posteriormente puedan repetir contra los responsables.
¿Cuáles son las obligaciones del constructor?
El constructor, también conocido como contratista, puede ser una persona física o jurídica, y es quien adquiere ante el promotor el compromiso de ejecutar la obra total o parcialmente, siguiendo las especificidades del proyecto y los términos del contrato, y organizando los medios materiales y humanos propios o ajenos necesarios para llevar a cabo la obra.
Además, debe mantener las calidades exigidas en el proyecto y suscribir las garantías exigidas por la normativa aplicable en relación con los daños materiales derivados de la ejecución de la obra.
¿Qué responsabilidad tiene el constructor o contratista?
El constructor responde por ruina por defectos constructivos que se produzcan en los 10 años desde que concluyó la obra (artículo 1591 del Código Civil), entendiendo ruina en sentido amplio (física, potencial o funcional). Si la causa es un incumplimiento contractual, la responsabilidad se extiende a 15 años.
Por otro lado, según el artículo 17.6 de la LOE, el constructor también responde directamente por daños materiales por vicios o defectos derivados de impericia, negligencia o incumplimiento del jefe de obra y de las personas que dependan de él.
Así mismo, el constructor es responsable directo por daños provocados por vicios de ejecución de personas subcontratadas por él o por deficiencias de productos de construcción que haya adquirido o aceptado, sin perjuicio de su acción de repetición.
¿Cuál es la función del director de obra?
El director de obra es un integrante fundamental de la dirección facultativa, encargado de la dirección técnica, estética, urbanística y de los aspectos ambientales de la obra. Su labor también incluye la coordinación, si procede, de otros técnicos directores de proyectos parciales. Puede ser director de obra un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico, según la naturaleza y complejidad del proyecto.
En el ejercicio de sus funciones, debe adherirse estrictamente al contenido del proyecto, las condiciones contractuales y los términos de la licencia de edificación y otras autorizaciones pertinentes.
¿Cuál es su responsabilidad en la obra?
El arquitecto director de obra responde durante 10 años por la ruina del edificio debida a vicios del suelo o de la dirección. Por otro lado, tanto el director de obra como el director de ejecución que firmen el certificado final de obra son responsables de su veracidad y exactitud.
Además, el técnico que dirija una obra con un proyecto ajeno responde por las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, aunque puede repetir posteriormente contra el proyectista.
Por último, si varios técnicos dirigen la obra conjuntamente, responden solidariamente, sin perjuicio de la distribución interna de responsabilidad.
¿Qué obligaciones tiene el director de la ejecución de la obra?
El director de la ejecución de la obra también forma parte de la dirección facultativa. Es el responsable de dirigir la ejecución material de los trabajos y de asegurar que la calidad de la construcción se ajuste a lo especificado, además de controlar el ritmo de avance de la obra.
En virtud de las características del proyecto, esta función puede ser desempeñada por un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, pudiendo ser ejercida por el propio director de obra.
¿Qué responsabilidad atribuye la LOE al director de ejecución?
La Ley de Ordenación de la Edificación atribuye al director de ejecución de la obra la responsabilidad por los daños derivados de la ejecución material de la misma, en el ámbito de sus funciones, siendo en gran medida coincidente con la del director de obra. No obstante, queda excluida la responsabilidad por ruina derivada de vicios del suelo o de la dirección, cuyo plazo es de 10 años y corresponde exclusivamente al director de obra.
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Contacta con nosotros¿Qué otros agentes pueden colaborar en el proceso de edificación?
Además de los mencionados, existen otras entidades o personas jurídicas que también pueden intervenir o colaborar en el proceso de edificación, y que son:
Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación
Las entidades de control de calidad asisten técnicamente verificando la calidad del proyecto, materiales y ejecución de la obra e instalaciones según la normativa.
Los laboratorios de ensayos prestan asistencia técnica realizando ensayos y pruebas de servicio de materiales, sistemas o instalaciones.
Suministradores de productos
En el proceso de edificación, los suministradores de productos (fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de materiales) intervienen tangencialmente, entregando los productos según lo especificado y respondiendo de su calidad.
Propietarios y usuarios de la edificación
La LOE también considera agentes de la edificación a los propietarios y usuarios. Los propietarios están obligados a conservar y usar la obra adecuadamente, y a recibir, guardar y transmitir la documentación de la obra y los seguros y garantías. Los usuarios (sean o no propietarios) deben usar la edificación conforme a las instrucciones obrantes en la documentación.
En cuanto a la responsabilidad civil, la LOE atribuye a los propietarios de la edificación (o de una parte de ella) y a los terceros adquirentes la condición de afectados por los daños producidos en el mismo edificio.
¿Qué responsabilidad tiene el vendedor de la edificación?
La LOE también contempla la responsabilidad del vendedor del inmueble frente al comprador, aunque en este caso la limita a la que se derive de su relación contractual de compraventa, de acuerdo con la regulación general del Código Civil.